大盘开发案例分析.pdf

锦州宝地城项目 大盘开发案例分析 2005-11 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 案例选取标准 新区——区域相对陌生 大规模开发 综合性楼盘 本报告是严格保密的。 2 借鉴点 大势对大盘开发的重要性 项目定位——基于的价值点，区域价值、社区价值和产品价值的关 系 目标客户的锁定——客户层面 规划指标和产品复合性 开发策略——开发节奏和配套问题 （住宅之外的用地指标问题） 盈利模式——资金运转和盈利点、盈利时间段 启动成功的重要性 本报告是严格保密的。 3 广州凤凰城 [关键字]： 陌生区住宅、大盘、 [简介]： 郊区、陌生区域/生活配套缺乏 大盘 公共交通不便 缺乏优势景观资源，周边环境形象不佳 定位城市有产阶层，“白领也能买别墅”，已经济型别墅进入市 场 从资源一般、利于展示社区内环境的区域实现成功启动 本报告是严格保密的。 4 低价冲击市场模式：碧桂园凤凰城  项目规模：１００ ００亩 ，首期开发 面积：２５００亩； 首期建筑面积：４０ 万平方米； 容积 率：０.３５ 新塘镇 项目所在区位 凤凰城 中国-〉广东-〉广州- 〉增城-〉新塘镇广 园东路紫云山下 本报告是严格保密的。 5 项目开发的大势依托 广州的卫星城市之一。增城环境优美，自然资源丰富，通信设施完 善，交通便利，因地处连结珠江三角洲几个大都市的中部，故被称 为“黄金走廊”。 第十个五年计划期间，增城将建设成为广州东翼综合性工业基地、 现代化农业生产基地、生态旅游休闲区和区域性重要物流中心，发 展空间大，前景好。 广东广州增城广园东路,位于与黄埔交界的增城新塘镇紫云山下。 该盘离天河体育中心２０多公里，行广园快速干线，车程约２０多 分钟，交通便捷。这是该盘主打广州市场的王牌之一。从广深高速 公路新塘出口行车大约6、7分钟。 本报告是严格保密的。 6 项目定位：产品价值主导 “白领也可以住别墅”：这一别墅消费新概念成为市场持续关注的焦 点，同时打破了广州豪宅市场的传统格局，将昂贵的别墅生活以“物 美价廉”的方式进入广州市场，让更多的人能够以更适宜实惠的价 格，享受到超凡的别墅生活，拉开 了“广州别墅生活”新时代的序 幕。 本报告是严格保密的。 7 项目指标和产品复合性  项目主体 住宅分成别墅、洋房、连排别墅和超 豪宅四个组团，并呈现多样化的态 势，共６０余种户型。 洋房组团从外立面风格上分为超现代型、现代型、古典型，均由7～12层 的纯住宅环绕5．6万平方米的湖泊而建，户型规格达30种，面积从57～ 330平方米不等。 别墅的户型面积在232～630平方米之间，有22种规格可供选择，其中超 豪宅单位的占地面积平均达到3000平