百货商场开发策划实际案例.pdf

百货商场开发策划实际案例 引领时尚潮流，缔造城市魅力，中国•广东 商场营销策划案 目录 前言 一、项目概况 1、地理位置及交通网络 2、山水区商业发展概况 3、商圈人口与消费状况 4、项目辐射商圈 二、商场定位及规划概况 1、商场主题定位 2、商场定位模式及建筑规划理念与分区 3、商场集客策略 4、商场招商策略 5、商场推广策略 三、商场 SOWT 分析 1、 商场优势 2、 商场劣势 3、 商场机会 4、 商场竞争 四、商场阶段经营发展规划 1、 商场短期经营规划及目标 2、 商场中期经营规划及目标 3、 商场长期经营规划及目标 五、商场软、硬件投资及运作成本估算 1、商铺平效估算 2、商场经营成本估算 六、商场整体的发展前景及经营设想展望 1、商场发展前景展望 前言 “风起云涌”谁可“风雨同舟” “沧海横流 方显英雄本色”纵观当今中外商业市场格局已发生了重大改变。“强 势商业” 理念已伴随着“时代经济”理念进入了一个崭新的发展时期。新世纪、 新经济、新思路已 成为进入现时市场经济的中心理念。 “创新思维”已成为现 代企业管理层的核心议题， “创 新力”成为现代企业在当今市场的立足之本。 “没有道德的社会，是没有创造力的”商业 行为理念也得到了超前的发展，形 象输出已达到了规范、专业、统一、理性的超前概念。 “整合优势 再战江湖” 21 世纪的今天，传统大百货经营模式在城市将会面向现代化购物中心演变。目 前我国大百 货业内出现的跨行业、跨业态化发展，正是该业态向超大型购物中 心转型的前期雏型。如 我国部分大城市大的百货商场开始设有免费儿童乐园、 代托儿童、喷泉、音乐、游艺中心、 美食广场、娱乐城、休闲咖啡厅、美容院、 婚纱摄影等；定期举行服装表演、文化知识讲 座、商品学术性研讨会、引入艺 术活动进行促销，让百货向现代的购物中心开始转型，通 过系列化的运作树立 品牌，达到与市场同步。以此来抵御入世后一些大的国际知名品牌对 市场造成 的冲击。 “知已知彼 百战不胎”概括起来，外商对零售业的冲击主要表现在以下几个方 面： １、依靠品牌优势，进行商品 竞争； ２、依靠规模优势，进行价格竞争； ３、依靠经营技术、设备优势，进行技术竞争； ４、依靠高质量的优质服务，进行服务竞争； ５、依靠高薪吸引人才优势，进行智力竞争； ６、依靠奖金优势，进行扩张竞争； ７、依靠经营方式、方法优势，进行客户竞争； ８、 依靠进出口业务优势，进行渠道竞争； ９、依靠经商观念竞争； １０、依靠高水平的管理 和企业形象，进行全方位竞争。 一、项目概况 1．1、地理位置及交通网络 四会万家位于大道,与政府毗邻。四会万家整体的商业规划约 13000 平方 米，主要是由临街 铺与商城组合而成的复合商业物业形态。 该大道是政府新规划的一条主力干道，是未来城市的中轴线，是未来的政治、 文化、商业 的中心。山水新的主力商圈已经形成，四会万家将是未来商圈中的 最大受益者。 羊城是一个文明英雄城市，铁路大动脉从中穿过，给山水的经济腾飞起到了 很 大的推动作用，为山水的经济发展带来了新的商机。 1．2、山水商业发展及商业分布概况 以广州市“十五”的发展计划和规划蓝图，及广州市近几年的经济发展数据指 标 来分析，以及广州市现有的市政规划和政府在硬件和软件环境投资的力度，充分 表明政 府整合发展广州周边的意愿和决心。通过系统的资源整合，合理的资源 调配，使广州市焕 发出勃勃商机，使广州更具有市场可操作的空间及活力。 1．3、项目辐射商圈 1．3．1、山水区现有主力消费商圈只有以西南街道及南边街道为主的商业街。 辐射半径约 为南北 60 公里，东西 75 公里。 1．3．2、未来的商业以青歧镇及石沙村站、走马营站、黄洞、官窑镇为代表的 商圈，辐射 半径约为 75 公里。 1．4、商圈人口与消费状况 以据公安部门统计，2002 末，全市总人口为 1330 多万人，比上年增长 9.1‰；全年出生人 口 17 多万人，人口出生率约为 19.2‰；死亡人口约 6.23 万人，人口死亡率约为 9.3‰； 人口自然增长率约为 12.9‰；比上年下降 0.1%。 2003 年城镇居民收入增长较快， 农民收入增长稳定， 全市城镇居民人均收入 可支配收入 9706 元，比上年增长约 15.9%；人均消费性支出约 89