写字楼经典案例分析.pdf

写字楼经典案例分析 ＡＸＣＥＬＬＥＮＴ ＣＡＳＥ 写字楼写字楼开发机遇与挑战并开发机遇与挑战并 存。本节案例或是通过高端定 位，或是走另类路线，或是抓住 转瞬即逝的机遇赢得了市场。 住邦２０００ ——综合智能化甲级物业 左岸工社 ——少数人的写字楼 华贸写字楼 ——国际船舰的港口 华远 ・首府 低密度庭院式独栋写字楼群 住邦２０００ ——综合智能化甲级物业 物业类型：写字楼、商铺 建筑面积：２５．００万平方米 项 目位置：北京市朝阳东四环慈云寺桥东南角 项目概况：住邦 ２０００商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项 目，项目总建筑面积约２５万平方米，是集办公、酒店公寓、商业、会展、金融为一体的超大规模、 全新概念的商务社区。项目位于东四环路（迎宾路）与朝阳路的交汇处，紧邻慈云寺桥，距京广中心 仅２０００米。该项目打破传统区域界限，确定新环线干路经济带中心地位。 项目特点：整个项目将分两期进行，一期总建筑面积７．２万平方米，是一个以写字楼、商业、 金融为主体的综合智能化甲级物业，现已全面入住。二期总建筑面积１８ 万平方米，是一个集商务 楼、商业、金融、酒店公寓为一体的综合智能化甲级物业。 项目成功点项目成功点：住邦住邦东四环建立了标志性建筑的地位在东四环建立了标志性建筑的地位，成为了国宾道成为了国宾道 （（东四环东四环））上的重上的重 点建筑。 一 项目背景 住邦２０００项目的开发商是一家民营企业，在２０００年进入北京市场，投资了 “住邦２０００商 务中心”，这是该企业为实现 “十年打造百亿企业”的发展战略而向外拓展的第一个项目。住邦２０００ 项目开发用地源于中远集团的二手地（中远以集团名义收购京绵三厂获得一手地），中远在北京是一 家很有实力的房地产公司，住邦地产作为外地进京企业，非国营、非上市、非名企，其从中远手中 将地拿下，地价很高。同时，住邦２０００与中远的协议中明确规定，住邦不能与远洋天地形成直接 竞争竞争，也就是说住邦也就是说住邦么等远洋天地卖完了再卖要么等远洋天地卖完了再卖，要么就必须跳高要么就必须跳高一个档次来卖个档次来卖。而在当时而在当时 北京房地产市场环境竞争非常激烈，住宅及商住项目的市场环境并不明朗。 住邦２０００在原来普通公寓的基础上进行了及时调整，依托纯商务社区的概念，最终导出了一 个涵盖区域特征和产品特质的定位——“ＣＢＤ卫城，首席商务中心”。成为２００２年北京销售最火的 １１、ＣＢＤＣＢＤ区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 ２０００年以来，北京申奥成功、ＡＰＥＣ会议圆满举行、中国加入世贸组织等一系列的利好因 素，不断刺激着北京的写字楼市场。２０００年，北京市写字楼的供应量为８２．７６万平方米；２００１ 年，北京甲级写字楼达到了１５０ 万平方米；２００２年达到了创记录的３００万平方米。随着供应结 构构、需求结构需求结构、价格结构价格结构、产品结构产品结构、客户结构客户结构、开发结构的变化开发结构的变化，写字楼的不断升温引起写字楼的不断升温引起 了许多投资性买家的关注。其中ＣＢＤ、中关村、亚运村这三大区域是北京写字楼投资热点，而 ＣＢＤ更是热点中的热点。 在已经确定的北京ＣＢＤ版图上，以东三环路为界，可以将ＣＢＤ划分为ＣＢＤ东区和ＣＢＤ西区。 而住邦而住邦于北京位于北京 ＣＢＤＣＢＤ 的东区的东区。在在 ＣＢＤＣＢＤ 的发展中的发展中，西区的发展速度要慢于西区的发展速度要慢于 ＣＢＤＣＢＤ 东区东区。主要表主要表 现在以下方面： （１） 西区新推可售写字楼较少 在ＣＢＤ西区集中了国贸中心、嘉里中心、汉威大厦、中国大饭店、建国饭店等重要涉外公 用建筑以及美、英等多个国家的使馆，ＣＢ