万科商业街推广方案.ppt

万科魅力之城国际化BLOCK生活街区 招商推广方案简报 2006年4月12日 目录 第一部分 定位分析 第一部分 定位分析 市场环境——无锡整体商业呈现几个特征： 街区SOWT分析 街区SOWT分析 街区SOWT分析 街区SOWT分析 项目商圈分析 主要覆盖面所涵盖的重要消费点： 消费力群体分析： 集中大量中产阶级，购买力强劲 “享受生活”作为主导的消费意识 对生活充满活力，易受新消费潮流吸引 外籍人士聚集，娱乐消费点集中 追求品质感和国际化 对现代邻里之间交流互动有较强渴望 该商圈的切入 →本项目需要崭新的经营理念。 →本项目须体现自身特色，明确消费层次，并以此吸引目标客源。 →本项目须突出其投资从优价值和升值潜力。 →本项目可通过围绕生活配套服务来限制经营类型，从而形成与传统商业区的差异性，同时也体现商业物业向“高、精、专”发展的趋势。 项目具备特征 1．开放的空间布局 规划道路、小区内部通路、区间联络通路都采用开放式，摒弃传统的封闭式管理，布局即相当到位。 项目具备特征 3．亲切和谐的邻里关系 主要配套设施在具备商业特征的同时，更多的满足生活型的需求状态，益于促进邻里关系，和谐社区。 4．休闲性 良好的配套环境，整体街区营造优雅，轻松，宁静的休闲环境。 定位思路 现代BLOCK街区概念 形象定位 项目整体形象 ————无锡首个国际化BLOCK生活街区。 对本项目作用表现： 扩大消费群体，满足其消费特征，强化差异性优势 强调项目在区域内的优越性 逐步建立完整的商业街区氛围，打造属于万科的商业系统 全新的街区形象进一步优化品牌形象 形象包装 通过CIS系统的延续，营造鲜明的主题——提高市场的认可度 塑造物业的品牌形象——提高物业保值，升值的空间 强化后期物业管理——稳固商业结构 凸现项目特色——反复特点、卖点，形成系统整体特色 经营业态分区划分 B5沿街区：各类银行、中型超市、邮局 B5内街区：餐饮，休闲 B6、B10区：装修类型、居家生活辅助型（装修公司、建材公司、装饰灯具等） B8、B9区： 美容美发、精品服饰店、干洗店、小型书店、西点面包房等 B8、B9区（部分）：社区卫生部、药房等 业态分布示意图 功能分区定位的出发点 遵循项目以生活配套服务为主的产品定位基础，以多种业态形式满足功能上的丰富程度。 充分发挥功能划分对吸引人流所起的作用，使消费人流形成循环效应。 充分考虑各功能定位的价值特征、业态经营利润，和实际经营模式，使各层实现最大效益。 充分考虑项目商业部分与住宅部分的协调。 第二部分 目标拟定 整体招商目标完成推进 整体招商目标完成推进 招商对象选择： 本地经营业绩或影响较好的商户，可以服务于住户生活所用的多个行业。 国内外知名品牌的经营商、代理商或连锁店（以家居行业为主） 各类银行、邮局及生活附属配套的争取 小型品牌店、精品店的选择保证整体档次 租金建议 商业租金平均基准价1元/平米之间。 B5内街部分租金暂定为0.8元/㎡/月。 内街二、三层定在0.6元/㎡/月。 沿街租金暂定为1元/㎡/月。 租金策略 以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“分时免租金”； 合同期分3年与5年签租金每半年一收； 在签约同时，交纳300元/平米的定金； 签定租约合同时需要交纳定金，如商户在三年合约未满之际，就转手或离场，则按照一定比例扣除定金。起到稳定商业结构作用； 租金策略 A ：在3年的租约设置中 在06年6月30日之前开业，所有商铺采取免租一年形式 在06年9月30日之前开业，所有商铺采取免租9个月 在今年12月底开业的实行免租6个月计划 在07年开业商家实行免租3个月 租金策略 此举主要为了促使商家提早开业。 第一年B5内街部分租金设置为0.8元/㎡/月，而内街二、三层定0.6元/㎡/月。沿街租金定为1元/㎡/月。 第二年B5内街部分租金设置为0.9元/㎡/月，而内街二、三层定0.7元/㎡/月。沿街租金定为1.1元/㎡/月。 第三年开始，B5内街部分租金设置为1元/㎡/月，而内街二、三层定0.8元/㎡/月。沿街租金定为1.2元/㎡/月。 以此保证商业街招商之初的较宜吸引买价，后期调动租金保证开发商利润。 租金策略 B ： 在5年的租约设置中，前三年采用与A方案一致，并在后两年分别按照25％、7％的租金平均年递增水平进行递增； 第三部分 招商执行计划 招商启动时间 如按2006年6月30日，首批商铺开业计划，招商时间建议最迟4月下旬开始启动。 招商人数确认 招商人员定为6名较为合适。具体工作分配如下： 经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（五名）：由经理安排具体招商工作 其中：由2名招商人员负责现场售楼处的招商工作 另3名主要按照制订计划分区负责对外招商