凤凰城房地产项目营销策划书+物业管理质量手册.doc

PAGE 48 PAGE 1 凤凰城项目营销策划书 FPD QMS MANUAL 第一太平戴维斯物业管理质量手册 行政人事部手册  操盘思路 计划周期6个月 第1个月市场调研，编辑投资手册，售楼部展示，户外展示， 售楼人员培训，确定目标人群资料库。 第2个月座谈酒会，推介造市，内部认购。 第3个月—第5个月，公开强销。 第6个月收盘。 基本定位：商务公寓。 手法：依托卖场，联合推广，充分造势，直效营销，迅速结案。 价格定位：1750元/平米，试盘10%，内部认购。1800元/平米，20%，开盘。1850元/平米——1950元/平米，强销。 营销费用：报纸广告费60万元。印刷品10万元。酒会座谈5万元。纪念促销品5万元。户外广告10万元。无法预见费用10万元。合计：100万元。 10、代理公司服务费用销售金额2%。 市场调查内容 楼盘基本情况： 案名：凤凰城 开发商：河南华夏军创实业有限公司 位置：凤凰路与凤台路交叉口 开发业绩：郑州商品大世界 售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面 销售代理商：郑州鑫山置业有限公司 电话：6519922 6519977 物业管理： 公交线路：208、85、601、27、77、87 园林绿化景观： 占地面积： 建筑设计风格： 建筑面积： 五证情况：全 绿化率： 获奖情况： 楼盘形态：多层，两座板式小高层 接待人员：5名 户型 面积范围：24-160 户型优点：卧室向阳 总套数： 户型缺点： 户型种类：标准间，一室一厅，二室一厅，三室二厅 销售较好的户型：小户型 主力户型及比例：二室二厅，三室二厅 地段 地段特征：位于郑州市的东出口郑汴路，交通方便 周边设施分布：处于商口大世界中， 地段优势：主要路口，交通方便， 地段劣势：车流量大， 周力竞争分析：英协花园， 价格 单价范围：1350-1850 总价范围： 起价：1350 均价：1650 优惠情况：一次性2点，按揭无 价格分布情况： 价格认可度调查： 价格变动分析： 价格包含的配套项目： 产权办理费用案例： 工程 开工日期： 开盘日期： 工程进度：已经封顶，别墅已建成销售将半，多层仅有3套，3-4层 交房日期：4月可交房， 建筑公司： 监理公司： 工程特色分析： 物业 物业费用： 配套设施分析： 物业管理特色分析： 环境 环境规划特色： 草种与树种： 优势分析： 劣势分析： 销售推广 客源分析： 客户认知途径分析： 客户购买理由分析： 客户购买障碍分析： 销售状况分析： 促销手段分析： 售楼员工作态度及技巧分析： 销售的成败分析： 广告 广告代理商： 广告语： 广告主题分析： 广告媒体分析： 广告效果分析： 广告印刷品的效果分析： 其它广告媒体的投放情况及效果分析： 广告发布情况一览表： 日期 媒体 版位 版面 形态 价格 广告主题 促销信息 备注 01-09-27大河报 56 1/2 半版 中原地产大低震 大河报 1/2 半版 手里只有三五万我也能买大房子 01-12-13大河楼市 半版 一期别墅首度亮相 01-12-26大河报 1/2 通栏 创新户型首度亮相博得满场喝彩 02-06-19大河报 1/2 半版 凤凰卫士花园三喜盈门 02-07-11大河报 C35 1/2 半版 小户型投资方案 02-10-31大河报C07 1/2 半版 惊喜价1300元开盘为期10天，三期经典小户型全新套房 现场包装 现场的销售气氛：人员很少 现场包装情况：楼盘大气，沙盘， 售楼部周边环境的营造：前面建的有售楼广场 导示系统分布：清楚， 样板间的设置与装饰情况： 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现