某大道项目定位及物业发展建议方案(PPT 307页).ppt

————————————————— 中国⊕南京 ———————————————— ;本次报告重点摘要;城市解读;纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈;;栖园;从竞争项目09年至今分物业销售情况来看，联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白;200;总建面：15万㎡ 容积率：0.7 物业类型：叠加、联排 主力户型：262-271㎡联排、143-151㎡、205-218㎡叠加，叠加18000元/㎡、联排23000元/㎡ 目前现房销售中。 ;栖园——当联排面积超过250平米，总价突破500万后，销售压力明显;相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师规划，以国际视野，打造南京首席城市传世墅院名邸;功能定位;;地块价值;物业发展建议;方案1概念排布;总体规划建议;建筑风格建议;保证户型基本尺度，对不同物业采取不同的提升方法，并分期应用;功能及面积——总体建议面积2800平米 本项目，除室内会所外，还需设置室外泛会所，包含有一片篮球场、网球场、儿童游乐天地、老人健身场地、山地有氧步道、室外棋牌桌等。;一期;景观示范区;财务评价：本项目资金运用效率及收益率均较高，项目风险小，在财务上可行;整体项目定位;宏观市场研判;在世界经济版图上，长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一;至珠三角;与一线城市相比，南京经济总量不高，但增速较快;固定资产投资、进出口总额、社会消费品零售总额保持增长势头。 03年是投资与进出口强劲增长势头拐点，之后增长放缓。 金融危机对南京的整体影响不大，经济的平稳发展成为南京经济的一大特征。;南京市固定资产投资历年变化;发展阶段;南京产业基础好，产业结构不断优化。2009年，南京发展总部经济的综合实力居全国第六，而总部经济有利于二产向三产的延伸;2000-2004年和2004-2009年南京市第三产业经历了两个阶段发展，第一阶段在GDP所占比重总体呈下降趋势，但第二阶段所占比重呈逐渐上升趋势，说明南京市工业发展迅速，但目前已步入后工业时代。;居民收入持续增长，带动消费支出快速上升;南京市金融机构存贷款规模逐年扩大，2009年分别达到11088亿元和9444亿元； 居民储蓄占金融机构比例保持在30%左右，人均储蓄水平在全省落后于苏、锡、常三市。;住房水平呈整体提升趋势，人民生活质量已经达到富裕水平;2001年-2007年人口逐年增加； 2005年以后增长放缓。;南京主要以党、政、军为主的社会结构，聚集庞大的中间消费阶层;城市地位;宏观市场研判;;浦口区经济位于全市中游水平，经济增速迅猛，区域发展潜力较强;浦口区二、三产业比重大，地区产业结构不断优化，未来将逐步实现二产向三产的延伸转化;2001年-2008年人口逐年增加。 2008年以后增长放缓。;;“两轮驱动”推动高新技术产业、制造业发展，以房地产、旅游业等为引擎拉动服务业的振兴;四座过江大桥将承载部分过江交通压力;编号;未来规划四条地铁将无缝对接主城;区域地位;宏观市场研判;;04-07年市场成交量逐步走高，07年成交量达到峰值950万平米，08年大势走低后09年度强力反弹； 09年需求量的爆发来自于08年和09年需求的叠加，然而09年供应量明显不足，市场长期处于供不应求，推动价格不断攀升； 进入10年后，一方面随着恐慌性购房的退潮，前期集中释放的购买力明显减弱，另一方面政府加强市场监管，抑制投资型购房行为，多数购房者采取谨慎观望的态度，市场逐渐回归理性。;从板块供销看，各板块住宅成交价格同比增幅显著，江北江宁板块是全市供应成交的主力区域； 江北板块商品住宅供销占据南京市场1/3份额，但价格仍然处于全市价格洼地，区域购房者以刚性需求外溢、本地改善型客户为主，随着轨道交通、市政规划利好未来将逐步开始吸纳主城区改善型客户。;2009年南京别墅市场在新增供应大幅回落的形势下，销量却创历史新高。 从月度成交来看，别墅市场表现相对慢热，在普通住宅市场持续高温的带动下，别墅市场活跃程度明显升温，尤其是东郊与江北的别墅项目推盘速度明显加快。进入2010年，别墅供应量持续下滑，信贷、新政影响下改善型需求受抑成交量波动明显。; 2006;3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 4月12日，国土部印发《保发展保红线工程——2010年行动方案》，首次明确表示将全面推广综合评标办法，推行土地出让预申请制度，避免现场竞价催生天价地王。 4月14日，国务院常务会议提出要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 4月17日，国务院下发“关于坚决遏制