纳税评估手册物业管理业.pdf

2004 年 7 月 前 言 随着我国经济体制改革的不断深化和房地产市场的日臻完善及住房商品化 的积极推进，为了提高人们的生活质量，创造优美的生活与工作环境，以房屋及 其设备、设施、相关场地等为对象的物业管理越来越受到人们的重视。该行业作 为房地产开发与经营业的后期工作，目前已经发展成为一支朝气蓬勃的新兴产 业。我市地税系统自 2000 年起至今对物业管理企业实施税务检查，其有问题率 高达92%，这就说明，该行业在税收管理方面仍存在较多的问题。如何加强对物 业管理业的税收管理，有效规范物业管理企业的纳税行为，是我们工作的重点和 研究的课题。 为了加强物业管理业的税收管理，实施有效的纳税评估，我们在认真研究 了物业管理业的经营特点的基础上，全面总结了多年对物业管理业税收管理的经 验，编写了《纳税评估手册（物业管理业）》。本手册的编写，本着“改善首都经 济发展投资环境，营造税务机关与纳税人和谐的新型征纳关系”的原则，对提高 税源监控能力、实现税收科学管理具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业 纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。 本手册依照现行的物业管理业的行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结 合北京市物业管理业现状及纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗 易懂的原则编写。 本手册内容较为全面，主要分为四章和附录。详细介绍了物业管理业的概 念、纳税评估方法以及评估指标。手册以物业管理业税务检查案例为依据，运用 会计学、统计学的分析方法，建立纳税评估指标。希望本手册可以帮助评估人员 更好地了解物业管理业的相关知识，更加有针对性的开展该行业的评估工作。 由于我国的物业管理业从产生到发展时间不长，还处于探索阶段，无论在 企业规范运作、政府相关管理还是学术界的研究方面都还存在不足，制定的指标 体系及评估方法，均是探索性的尝试。限于作者的理论水平和经验，此手册中的 错误在所难免，欢迎大家批评和建议，以便我们对《纳税评估手册（物业管理业）》 进行修改和完善。 纳税评估处 2004年7月20日 行业评估 ——物业管理业 目 录 第一章 物业管理概述 1 第一节 物业管理概述1 一、物业管理的概念 1 二、物业管理的业务划分 2 三、物业管理的经营特点 3 第二节 物业管理收入确认 3 一、收入的概念及种类 4 二、物业管理费的测算 5 三、物业管理企业收入的确认 5 第二章 物业管理业涉及税种及计算6 第一节 营业税及相关税费的计算 7 一、营业税相关规定 7 二、营业税的计算 8 三、城市维护建设税的计算 9 四、教育费附加的计算 9 第二节 企业所得税的计算 9 第三节 个人所得税的计算 10 第四节 房产税（城市房地产税）及相关税费的计算 10 一、房产税的计算 10 二、城镇土地使用税的计算 10 三、城市房地产税的计算 11 四、土地使用费的计算 11 第五节 其他税种的计算 11 一、车船使用税的计算 11 二、车船使用牌照税的计算 12 三、印花税的计算 12 四、契税的计算 12 第三章 物业管理业存在的涉税问题13 第一节 物业管理业税务检查情况 13 第二节 营业税涉税问题 14 一、常见问题 14 二、特殊问题 17 第三节 个人所得税涉税问题 18 一、常见问题 18 二、特殊问题 19 第四节 企业所得税涉税问题 19 一、常见问题 19 二、特殊问题 20 第五节 房产税（城市房地产税）涉税问题20