沈阳天恒地产蒲河项目营销策略报告.pptxVIP

天恒地产“蒲河新城”项目营销策略提案;一、市场状况分析;调查目的： 针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。;1、沈阳市房地产市场综述;1、我市房地产投资规模不断扩大 房地产开发建设快速提升 2007年截至7月底，我市房地产开发项目总计421项，占地总规模3128万平方米，建设总规模5559.7万平方米，其中住宅建设规模4255.7万平方米。全市房地产开发建设累计完成投资同比增长28.6%，其中住宅完成投资同比增长35.9%。新开工面积同比增长81.3%。房地产开发建设处于快速增长状态。;2、商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛 商品房批准入市量7月份大幅增长由于6、7月份入市量有较大幅度增长，从而改变5月份入市量大幅下降的局面。特别是7月份表现突出，商品房和商品住宅批准入市量分别同比增长122.1％和118.2％。;3、我市商品住宅销售结构不断优化，供给结构基本合理 商品住宅销售结构合理 2007年1～7月份，沈阳市商品住宅销售状况如下： 第一：销售面积在60～100平方米这一区间的商品住宅，是当前沈阳市商品住宅销售主力户型。 其销售面积占交易总量的43.3%，销售金额占总量的39.4%； 第二：销售价格在每平方米2500至4000元间的商品住宅，成为我市商品住宅销售金额的主体。 这一价格区间商品住宅的销售面积占交易总量的61.4%，销售金额占总量的55%； 第三：商品房各类产品均为增长的情况下，别墅销量出现了负增长。;4、商品住宅成交热点区域向郊区化转移 随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了我市房地产市场郊区城市化建设的进程，我市楼盘热销区域已经向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，二环外区域逐渐成为我市商品住宅销售的热点。 ;5、我市房地产价格保持稳定 　卖出去10套房子，有4套面积都在90平方米以下，有7套每平方米的售价在4000元以下，中小户型和中低价的房子仍然最被看好。 ;小 结 各项经济指标都显示年内我市经济运行处于良好状态。 政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。 开发区的发展带来大量的私营、合资及外资企业进入沈阳发展，使得沈阳渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，项目所在区域临近为沈阳市有名的生态旅游区，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢！;2、区域房地产市场分析;城市向北 生活向上;沈北新区 2006年11月22日，一个位于沈阳北部、总面积1098平方公里的新的行政区———“沈北新区”正式挂牌成立。新区享有市级经济管理权和部分城市规划建设管理权，人口将超百万，四年后通地铁。沈北新区的发展空间极其广阔，而潜在的供水供气等公共事业需求也十分庞大。供水供气等公共事业行业区域垄断性较强，因此，沈阳本地公用事业类企业面临着一个崭新的广阔的市场，未来若干年的扩张速度得到保证。 沈北新区功能定位是着力打造创新沈北、生态沈北、文化沈北、宜居沈北，努力建设环境优美、自然生态，既适合创业，又宜于人居，超百万人口的绿色生态城市，经济总量进入全省第一集团，用十年时间，实现在沈北地区再造一座“沈阳城”的宏伟目标，未来发展前景不可限量。;蒲河新城;房地产市场发展状况： 在政府全力建设创新沈北、生态沈北、文化沈北、宜居沈北的前提下中心行政地带（CLD）中央居住区因为各项目规划水平较低使得这个区域（CLD）内不能出现一枝独秀的产品填补有格调的市场空白。 ;3、竞争格局分析;;;;;;;;;;;;;;;3、行业和职业分布： 准客户群主要从事商业贸易，在机关/事业单位，IT，教育，医疗卫生等行业，私营企业主/个体户最多，企事业单位管理者，公司员工，公务员，外企白领也占有相当比例。（修养一族，退休老年人）;;;;项目销售中心建议;;销售中心位置：;;市场调查分析结论 在对整个市场环境进行综合了解，对项目自人状况进行分析后可得到如下信息来支持我们对项目的目标消费群体进行界定，同时为项目整体运作提供充足的依据。 整体市场发展状况稳定； 郊区、新区地产市场将成为未来发展的重点； 区域市场发展状况平平，没有代表性产品引领市场发展； 消费群体已经从单一的基本居住需求向品质住宅方面提升； “第二居所”成为中产阶层追求的目标、方向； 市场价格上升空间较大。;二、天恒地产项目定位;进行产品定位 我们必须通过给已经在人们头脑里占据一席之地的竞争对手重新定位来创建空档。也就是使一个新理念或新产