上海临港新城项目定位与营销策略报告.pptxVIP

临港新城主城区WSW-C1住宅项目定位及营销策略报告;建于滩涂之上的世界港城：上海临港新城;港城集团全程打造：临港新城WSW-C1地块;项目目标及工程排期;CONTENTS;全球经济经历了黄金五年的发展（02-06年）后，因对房价无限上涨的投机预期过度和实体经济支撑不足，房地产泡沫最终破灭，次级贷危机在2007年8月彻底爆发;全球经济的下滑，使得全球消费者信心指数下降，对中国的投资和进口需求减少。;2008年国内工业企业利润下降，投资减速，消费者态度谨慎，未来预期不容乐观。;时间;房地产市场表现：购房者持币观望，房地产交易呈量价齐跌态势。;10月19日，降低住房交易税费，力保资本市场稳定 10月22日，出台系列重大救市政策：? （1）对个人销售或购买住房暂免征收印花税?； （2）对个人销售住房暂免征收土地增值税? （3）10.27.起，首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%? （4）住房公积金贷款利率,各档次分别下调0.27点； （5）加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围?； （6）出台《城市低收入家庭资格认定办法》 ?（7）地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。 （8）财政部千亿规模减税方案已获国务院批准 11月1日，个人首次购买90㎡及以下住房，契税下调到1%。;地方政府也纷纷出台本区域救市政策，其中以房地产交易税费减免、公积金贷款优惠为主要措施，意图重振房市;救市政策是否能扭转房地产颓势？; 残酷现实及国家政策导向给我们的启示： 1、降价不可避免 2、投资客退场 3、小产品才是硬道理 4、开工节奏需与销售预期接轨;世联观点：;上海楼市自2007年10月宏观调控后，出现罕见的供过于求，市场观望情绪浓厚。08年世界经济危机爆发后，更是雪上加霜，成交量骤降，下半年以来，价格也呈走跌态势;07年宏观调控的效果，在上海市场直到下半年完全释放出来，各环线区域公寓价量均表现出调整期特征。相比市中心而言，郊区价格持稳，而成交量波动较大。;南汇房地产市场价格历来处于洼地，07年增幅也较其他区域缓和。因此，其价格洼地效应对周边地区尤其是浦东新区具有明显的吸纳效果;南汇房地产价格07年至今一直呈缓慢增长趋势，交易量却波动剧烈，08年下半年以来持续走跌。随着交易量的持续低迷，价格的下降将是不可避免的趋势。;南汇区近期推出的房源中，紧凑型房型成为市场主流产品，50-60平米的一房和100平米左右的两房推量较大。;周康 板块;南汇区近期仍将延续现有格局，但远期轨道交通11号线通车将加大各板块间的联系，并形成价格梯度;周康板块：浦东延伸区域，因其交通优势而大量承接区域外客户，尤其对浦东三林板块的客户具有强烈吸引力；城市化配套，是南汇各区域中房地产发展最成熟的板块。;惠南板块：南汇区政治经济文化中心；配套成熟，内向型市场特征；老城区，后续发展潜力有限;该区域地理位置较为偏远，交通闭塞未来有望改善。 区域客户来源主要以项目周边区域为主，改善性需求，由于价格优势自发形成小部分区域外养老型和青年置业型客户群体 公寓项目为主，价格区间6000-7300元/平米;板块比较：板块间特征差异较大，区隔明显，不同板块的项目竞争可比性较低。因此，锁定临港区域内项目才是竞争分析的关键。;政府强势规划形成的板块，目前房地产开发处于起步阶段，仅有一个在售项目绿地东岸涟城； 至2020年，临港新城规划区内居住人口约为83万，城镇人口约81万，城市化水平达到95%以上，人口主要分布在中心区（主城区）、综合区，以及书院、万祥、泥城、芦潮港四个城市社区；;直接竞争项目分析：绿地东岸涟城;07.12-08.07开盘分四批整 栋推售（共40栋）1553 套;绿地。东岸涟城推案特点：产品多元化、开盘推量大、节奏较密、提价迅猛;此项目07年9月首次开盘，旋即售罄。08年1-5月，以成交量下降换取价格的上涨。接着，项目被迫一路降价，但并不能挽救成交低迷的态势。截止到10月，项目销售量降低到7月份销售量的1/3;客户认可区域价值：前景+物业增值空间+合适总价+生活方式（休闲、度假）+产品品质; 营销动作;;做为临港新城1号作品，推广以体现区域价值为主导方向，重在吸引客户对区域的关注;、; 1、淡市下，投资客集中的项目受到剧烈影响 2、打临港区域概念，并结合自身优势是上策 3、投资客退场，深挖自住客户才是撬动市场的可取之道 ;;新城代表项目：宝山罗店新城。顺驰美兰湖;新城代表项目：松江新城。泰晤士小镇;新城代表项目：松江新城。三湘四季花城;市场小结;CONTENTS;区域已成交客户投资比例较高，包含部分养老度假客户，来源以上海及江浙一带客户为主。;客户认可临港新城的现有规划和发展前景，对未来规划升值空间的看好，但随着经济放缓，对区域未来也产生了怀疑。;基于全上