房地产制度与政策第新六章.pptVIP

四、商品房规划、设计的变更 　　合同是双方当事人在自愿基础上订立的，任何一方当事人未经对方当事人同意，擅自变更合同的内容，将构成违约行为。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、面积等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 五、商品房质量保修期限和保修的责任 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产开发企业出具的质量保修书约定保修期的存续期。 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 1．工程质量监督部门核验的质量等级； 2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 六、商品房买卖的订购协议和定金 　　　定金是债的一种担保方式，是指合同当事人依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 在购房协议中一般约定，购房人未能在认购协议约定的期限内交付购房款或签订正式商品房买卖合同的，开发商有权不返还定金。 在司法实践中，对于不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款； 未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 第六章 房地产抵押权 目的要求 房地产抵押是房地产开发、交易中资金融通的重要保障手段。在《房地产管理法》中抵押被归到了交易制度一章，其实质是一种担保制度，属于担保物权的范畴。物权法将抵押权列入担保物权。因此，本章通过分析担保物权中的抵押权，将其与质押权、典权区分，进一步阐述抵押权的法律特点，设定抵押权的法律规定，以及抵押权实现等法律制度。在房地产活动中只有准确地运用抵押合同，才能切实地维护抵押人和抵押权人双方的权利和义务。 第一节 房地产抵押权概述 一、房地产抵押的概念 抵押权是一种担保物权。 担保物权是债务人或第三人为了确保债权的实现而以自己所有的物或权利为标的所设定的限制物权。 房地产就是一种主要的抵押担保物。 房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对其合法的房地产的占有，将该财产作为债权的担保。 债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 在房地产抵押关系中， 抵押物：作为担保财产的房地产就是抵押物， 抵押人：提供抵押的房地产的债务人或第三人是抵押人； 抵押权人：享有房地产抵押权的债权人为抵押权人。 例题P80页 抵押权是以合法主债权成立为前提，从属于主债权的担保物权。主债权无效，抵押权人不能受到物权的保护 除了担保的一般特征外，房地产抵押的特征是： (一)房地产抵押主体和客体的合法性 首先，房地产抵押人主体资格必须符合法律规定，即抵押人必须是房地产的所有权人； 其次，作为抵押物的房地产权属的合法性，即抵押人对房地产权利是无瑕疵的，其享有对抵押房地产完全的处分权。 (二)抵押人不转移其对房地产的占有方式 抵押人提供的是对抵押物所拥有的权利，在抵押期间是其权利受到限制而不是使用功能受到限制。不转移占有也是抵押人所拥有的一种权利。 (三)抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿 债务履行期已届满以及债务人不能清偿债务，抵押权人可以行使抵押权。 抵押权人不是直接的获得抵押房地产的所有权，而是以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。 优先受偿的意义在于：一是抵押权优先于普通债权，即抵押权人可以优先于债务人的其他普通债权人而受偿； 如果出现同一抵押房地产上设有两项抵押权，则按抵押生效的先后顺序优先受偿。 三、抵押与按揭 （一）按揭的概念 按揭就是指预购商品房贷款抵押，即购房人在支付首期规定的