信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架.ppt

* 某房地产信托项目销售预测分析 居民购买能力较强 土地市场供应下降 人口增长 房地产需求旺盛 整体的市场环境较好 * 某房地产信托项目销售预测分析 该区系该市的老工业区 近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求 该区并不属于该市的传统住宅区 区内居民以外来人口及当地的工业人口为主,购买能力较弱 由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商 目前在开发的楼盘较多,项目面临集中放盘的竞争压力 该项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高 周边不少楼盘系通过工厂拆迁方式获得土地 该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格 结论：放弃该项目据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析 价格分析:结合项目的产品定位/客户定位/成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格 价格定位是否合理 * 某房地产信托项目销售预测分析 C项目系小高层普通住宅项目 位于该市新工业开发区,配套较差 该市前一段时间房价暴涨 该项目由于定价过高而出现滞销 * 某房地产信托项目SWOT分析 项目内在要素的优势和劣势 外部环境对项目的有利因素和不利因素 Strength(优势) Weakness(劣势) 景观资源 品牌房地产公司 项目周边配套不足 容积率较高 Opportunity(机会) Threat(威胁) 新的片区规划 地铁线规划 周边高端竞争物业投放量大,竞争压力较大 * 房地产信托的项目分析 项目建设进度监管 根据融资方提供的土地出让合同、工程合同、设备安装合同等资料进行预测 融资方提供项目的工程进度，款项支付凭证, 与现场施工进度进行对比 监理人员 * 房地产信托项目分析 资金回笼计划： 从企业提供的销售计划及可研报告所提供的销售计划着手进行分析，根据上述市场分析的结果，比较周边项目的销售状况，研究项目的销售进度和资金回笼进度 * 房地产信托项目分析 根据各类型房产预售推出的时间，预计： 独立住宅销售进度为：30%，50%，20% 低层住宅销售进度为：20%，50%，30% 多层住宅销售进度为：20%，50%，30% 高层住宅销售进度为：30%，30%，25%，15% 项目回款进度与销售进度有一定差异：假设首期30%，余70%部分在下季度收取 * 房地产信托项目分析 房地产项目总成本费用的主要构成: (一)开发成本 1、土地出让金 2、前期工程费（规划设计、可研费、地质勘测、三通一平等，一般可按项目总投的一定比例估算） 4、建安工程费（土建工程、设备及安装工程）建安工程费的估算有多种方法，包括单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算，但需根据情况随不同时期进行数据调整 5、基础设施费（又称红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、环卫等工程费用） 6、公共配套设施费（主要包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出） 7、不可预见费（包括备用金、不可预见的基础或其他工程费等，可以上述六项费用之和为基数，按一定比例估算） 8、开发期税费（项目在开发过程中所负担的各种税金和规费，按当地有关标准估算，） * 房地产信托项目分析 开发费用 1、管理费用（是指企业与房地产开发项目相关的管理和组织经营活动发生的各种费用） 2、销售费用（在销售产品过程中发生的费用） 3、财务费用（借款利息和其他财务费用） 税费 * 房地产信托项目分析 项目财务和风险分析 按照经济效益是否考虑了时间因素，可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益 对于投资期较短的项目，可以静态方式进行评价 在评价指标计算时不考虑资金的时间价值，这一类评价指标统称为静态评价指标，如投资利润率等指标 * 投资计划与资金筹措表 投资估算 筹资安排 资金运用 金额 资金来源 金额 土地成本 资本金 1）出让金 预售收入 2） 融资 前期工程费 质保金 建安费 其他资金来源 基础建设费、配套 开发期税费 其他费用 合计 合计 房地产信托项目分析 * 序号 项目名称 销售收入 出租收入 自营收入 现金流入合计 开发成本费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 现金流出合计 净现金流量 累计净现金流量 财务净现值 房地产信托项目分析 * 房地产信托尽职调查误区 股东背景了解不够深入 项目的市场预测和分析不足 投资的测算和筹资来源的依据不足 对项目的赢利能力、资金来源与运用平衡分析及现金流量分析不足 贷款期限的确定较为随意 对当地的房地产政策不了解，要交哪些税费及当地的操作要求不了解 对如何封闭操作设想不充分 未设定分期还款的条件，对销售回笼款的还款比例没有确定，或由于项目情况难以执行 * 房地产信托尽职调查要点