绍兴天工综合体整体定位与物业成长提议补充.ppt

* 开发商可以参考SVO写字楼服务内容，借鉴其运作方式，形成新的营销卖点 SVO服务内容 办公室服务：行政办公室、客人接待室、团队空间、专业前台接待、清洁及安全服务等 连接服务：因特网连接、电话系统、联网支持、应用程序管理服务、网站及电子邮件设置等 会议中心：会议室、培训室、液晶投影仪等 支持服务：银行、快递、复印、打印、网页设计、传真等 借鉴意义 发展商可与专业公司或者物业公司协调，采用类似的运作方式，吸引投资型客户；参照SVO服务内容，提高商务服务专业度，形成软件营销卖点；30%持有部分采取此种方式，解决后期经营问题 * 典型楼盘：厦门城际商务中心，更像五星级酒店的商务服务式写字楼 硬件：按照五星级酒店的标准配置 服务：提供从拜访者接待，复印、传真，每天一次打扫企业办公室，会客室里帮倒咖啡等企业所有事务性服务 租用面积：30平米起租，租期7天—3年 租金：110元/平米/月，而同等档次普通写字楼租金40-50元/平米 客户：周边城市的企业，特别是贸易企业把商务中心当做谈判总部。从机场接到外商后直接带到租用办公室洽谈，合同谈好后，有需要的再带到泉州看工厂 * 小结：个性化写字楼往往定位中小客户，走减小面积区间，提升性价比的路线，少数是办公理念的创新 类别 特点 典型楼盘 传统商务写字楼 纯粹商务办公环境，内部高档配置 嘉里中心、北京道一号 个性写字楼 结构创新 错层 办公空间分离 海上海、静安创展中心、雕塑家园 LOFT 性价比 香年广场 凸窗 性价比 星河世纪中心 企业总部 TOWNHOUSE式办公 总部国际 功能创新 生态写字楼 立体绿化，有氧办公 安联大厦 节能环保 节能环保 浦江智谷 MOFFICE 办公集群 北京MOFFICE MOHO 自由分割，酒店服务 中环国际广场 服务创新 SVO 建筑与服务结合在一起 城际商务中心 * 本项目小户型主打MOHO办公理念，大户型主打生态服务写字楼 高形象：通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计，树立高形象 自由组合：全分割结构，最小面积区间80-100平米，可自由组合 高性价比：通过错层、凸窗等实现面积赠送和办公空间分离 商务共享：通过裙楼部分解决会议室、商务中心等利用率不高的功能空间，节省企业办公成本 个性装修：提供多种风格精装修方案 24小时办公：分户式空调配置 服务：提供SVO式运做模式，吸引投资客户；另外对持有的30%部分可采取此种形式 小户型：结合MOHO和MOFFICE的特点，倡导新型MOHO办公，实现快速回现 大户型：结合生态和SVO概念，打造生态服务型写字楼，创造企业品牌 高形象：通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计，树立高形象 自由组合：全分割结构，最小面积区间200平米，可自由组合 生态：通过内中庭、空中花园、玻璃幕墙等设计，打造生态写字楼 24小时办公：分户式空调配置 服务：品牌物管以及各项增值服务，降低企业商务成本 * 整体框架 酒店式公寓与商业研究 营销展示 写字楼产品创新 酒店式公寓 商业 传统商务写字楼 结构创新 功能创新 服务创新 MOHO办公时代展示攻略 案名推荐 * 从客户角度来看，酒店式公寓的最终住户为外资或者大中型企业高管，而柯桥缺失这部分客户 酒店式公寓 世联经验：写字楼中酒店式公寓，其最终住户主要由外资或者大中型企业高管组成，而柯桥目前写字楼客户主要由中小型纺织外贸企业组成，以本地客户为主，目标群体不一致 市调结果：从客户访谈的结果来看，酒店式公寓以及SOHO办公的概念在柯桥市场接受度不高，客户更为看中的是纯商务办公环境；少数几个酒店式公寓楼盘，去化也不好 客户访谈一：万国中心 永俊纺织 蔡经理 办公、住宅在同一栋楼的，本地人很少能接受 ，显得档次不高，给客户印象不好；对于大公司而言，在老板办公室中有个休息的地方中午能够休息一下就可以了，不需要在写字楼里专门购买公寓 我们老板是本地人，在当地就有住房，柯桥很小，晚上都是回家的…写字楼里办公的老板基本都是这种情况 客户访谈二：世贸中心 印度人 来中国两年，现绍兴有住房 不需要酒店式公寓，普通住宅就可以了，个人比较喜欢住在安静的小区里，价格便宜 客户访谈三：中央大厦 营销主管 杨小姐 中央大厦写字楼和金昌开元大酒店的酒店式公寓差不多是一起销售的，目前写字楼还剩一套，酒店式公寓销售不到一半 * 从竞争角度来看，高档住宅的价格与写字楼价格相差不大，而租金低廉；未来绿城高档住宅和汇金国际会对市场形成进一步冲击 竞争现状：目前柯桥高档住宅租金25-30元/平米/月，远低于写字楼租金，在柯桥市区10分钟车程半径范围内，对酒店式公寓市场冲击巨大 未来竞争：本项目周边绿城高档次住宅区依托绿城品牌和成熟小区配套，汇金国际依托柯桥顶级娱乐场所，基本瓜分了租用酒店式公寓市场客户。 综合客