公共设施 - 山东省土地估价师协会.pptx

2018年山东省第一批报告抽查报告讲解;报告讲解基本内容;一、报告抽查基本情况;二、专家打分的依据;二、报告撰写中必须避免的致命错误;1、报告形式上的致命错误;2、报告技术上的致命错误 估价报告存在下列技术问题之一，直接视为不合格报告。 （1）估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； （2）地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； （3）估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）； （4）采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的； （5）市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的； （6）未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的。 ;3、其他需要注意的严重问题(一);3、其他需要注意的严重问题(二);三、本次报告抽查发现的主要问题;1、报告形式上不合规;2、报告与20号文要求不符;（一）估价目的 应体现4号文 “为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据” 的规定。 （二）估价期日 主要针对补地价评估，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补交地价申请时点为准。;（三）地价定义 应符合4号文: 定义为正常市场价格。 （四）估价依据 应将4号文列为估价依据。 （五）估价原则 应按照4号文要求，新增: 价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。 ;（六）附件 按照4号文要求，根据待估宗地情况判断属于应有的以下资料： （１）涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料； （２）已形成的土地出让方案； （３）报告中采用的相关案例的详细资料（包括照片）； （４）设定规划建设条件的相关文件依据。 ;（七）估价方法选择 1、应按照4号文要求，符合三选一,二选一。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的．应有详细的市场调查情况说明。 2、估价思路问题，如按照毛地价加上土地一级开发成本确定出让底价等方式; （八）地价确定 应按照4号文要求，在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。;（九）方法应用 1.基准地价系数修正法 按照2015年12号文要求，基准地价不能超过6年。 2.剩余法一（适用于待开发土地） （1）不动产总价估算。售价应取出让时当地市场同类不动产正常价格水平。 （2）利息计算。开发周期的确定一般不超过三年。如超过三年，需有充分可信的理由。 ;3.收益还原法 （1）总收益确定。应符合以下几点： a、符合当前市场的正常客观收益水平； b、收益在出让年期内稳定不变； c、用于测算收益的比较实例不少于3个。 （2）计算公式。只能采用收益不变公式计算。 4.成本逼近法 （1）相关税费。国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金不能纳入成本。;?5.市场比较法 （1）实例选择。 a、优先选用正常市场环境下的实际交易实例； b、不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例； c、不能采用楼面地价历史最高或最低的交易实例。 （2）方法运用完整性 按照4号文要求，各比较实例修正后的比准价格相差不能超过40%；各比较实例的修正幅度不能超过30%。 ;3、地价影响因素描述;规范格式要求;自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的几率等； 社会因素：人口数量与家庭规模，城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等； 经济因素：地区经济发展状况、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产市场状况等； 行政因素：土地利用规划与管制、城乡规划与控制、土地与不动产税收制度、土地与不动产政策等。 ;自然因素：城镇地理位置、地质条件、水文气候条件等； 社会因素：城镇发展与公共设施建设等； 经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、技术创新、物价工资及就业水平、相同或相关产业的市场状况等； 行政因素：城镇土地利用规划、工业地产租金与税收政策、调控政策等。;自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等； 社会因素：人口数量与家庭规模，城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等； 经济因素：城镇性质与国际化程度、地区经济发展状况、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民的收入水平、产业结构与商服业发展前景、服务员市场状况等； 行政因素：土地利用规划与管制、城乡规划与控制、不动产租金与税收制度、调控政策等。 公共管理与公共服务类用地评估中一般因素描述参照商服用地。 公共设施、公园绿化与交通运输用地评估中一般因素描述可参照住宅和工业用地。;区域范围可参照城镇内基准地价级别、行政分区、