石家庄天山高新区42#地块项目市场研究及项目定位.ppt

组合一——全部为18层小高层产品, 通过打造开阔的社区空间，以及超越现有市场水平的亮点产品，形成品质化社区形象 优势 市场主流产品，回现能力强 产品形式统一，目标客群统一，营销推广针对性强 如全部建成为18层的小高层产品，住宅建筑密度仅16%，社区内空间开阔，可塑造性强 劣势 产品形式单一，无产品分级，无价格标杆 客户单一，居住压抑感强 社区意向示意，非本项目排方案 做足3.0 容积率 组合二——18层小高层产品为主，搭配少量联排产品，用低密产品标定社区形象，但整体社区略显拥挤 优势 复合产品线，且分级明显，拉升项目形象 低密产品溢价能力高，保证项目利润 价值标杆产品助力主力高层产品销售 劣势 高层部分占地被挤压，较为拥挤 社区意向示意，非本项目排方案 做足3.0 容积率 组合三——高层、洋房及联排产品组合，产品线丰富，但低密与洋房占用大量土地，社区空间被大量占用 优势 多重产品形式，价值分级明显，提升项目形象 价值标杆产品助力主力高层产品销售 劣势 洋房产品出房率低，溢价低 洋房成本高：建筑成本与高层相似，电梯等设备设施投入成本高但利用效率差 社区意向示意，非本项目排方案 做足3.0 容积率 项目 蓝郡 锦麟 天山新公爵 高层 5800 5400 8000 洋房 7000 6500 10500 洋房溢价率 20% 20% 30% 市场在售项目洋房、高层价格对比 组合四——舍弃部分容积率，打造30层高层与低密混搭的高品质综合社区，并保证舒适社区空间 劣势 地块周边无强势自然资源，不适宜大量开发低密产品 地块仅是中小型社区规模，30层高层产品对别墅产品形成强烈的压抑感 以牺牲建筑指标换取社区的低密度意向，对项目收益影响较大 社区意向示意，非本项目排方案 舍弃3.0 容积率 优势 竞争空挡期：在城市东部两环路内，仅蓝郡项目有低密产品 高层部分有大尺度空间适宜打造成开阔的社区公共空间 高品质社区建筑密度——绿城百合系3-3.5容积率的项目建筑密度在15%左右，是打造出舒适度高、社区空间广阔的适宜建筑密度。 城市 项目名称 容积率 产品 建筑密度 景观特征 杭州 绿城玉园 3.1 15栋22-31高层 28% 紧邻“余杭最大人工植物园”水景公园 杭州 绿城.新绿园 3 4栋19-26层的高层;2栋12层的小高层 14% 欧式园林景观,园区内设高档会馆及景观泳池 郑州 绿城漓景园 3.5 4栋26层的高层 13% 现代建筑风格，中央水景花园、中式山水小品 合肥 翡翠湖玫瑰 3.5 1栋34层高层 10% 法式园林风格；首部法式合院独栋别墅，传承卢浮宫的西式外延，纯法式宫廷建筑，建筑围合私密独立内庭院 绿城.新绿园 绿城玉园 绿城漓景园 产品组合总结——综合客户定位、市场实现、规划组合和经济评价分析，最终选定高层为主点缀联排产品的组合，为最优组合 考虑组合方案的客户定位、市场实现、规划组合和经济评价： 组合二:做足3.0容积率的高层+联排 方案最优，社区舒适度及并可实现最佳经济效益。 最终筛选方案：高层配以少量联排 客户分析：根据本项目客户定位，客户追求品质化社区 市场实现：联排产品市价12000-14000元/㎡， 高品质高层市价6000元/㎡ 花园洋房市价高于高层产品市价20% 规划组合: 高品质住宅高密社区，建筑密度15% 联排：提升项目价值，成为区域标杆 高层：主要现金流产品，土地资源最大化利用 丰富社区环境，满足不同客群需求，分期推出，各期均具有亮点与卖点 后期营销：低密产品强势入市提升客户对项目价值认知，为项目高形象和高价格做好铺垫 两种排布方案的测算——在不损失建筑指标条件下，不同低密产品的两种方案 产品 容积率 占地面积 （㎡） 建筑面积 售价 （㎡/元） 建安成本 （㎡/元） 利润 （万元） 低密+高层 低密 0.5 11696 5848 13000 3200 5731.04 高层 3.3 95000 313500 6000 2600 106590 合计 3 106696 319348 　—— ——　 112321 高层 高层 3 106696 320088 6000 2600 108829 测算一： 高层容积率3.3 售价6000元/㎡ 低密容积率0.5 售价13000元/㎡ 产品 容积率 占地面积 （㎡） 建筑面积 售价 （㎡/元） 建安成本 （㎡/元） 利润 （万元） 低密+高层 低密 0.5 17696 8848 13000 3200 8671.04 高层 3.5 89000 311500 6000 2600 105910 合计 3 106696 320348 　 　 114581 高层 高层 3