综合体购物中心商场商业轻资产项目管理手册模板.pdf

商业轻资产项目管理规定 目 录 一、 轻资产项目介绍3 二、 轻资产项目选择标准6 三、 轻资产项目与合作方相关界面标准8 四、 轻资产项目相关商务条款标准 10 五、 轻资产项目测算及财务指标 14 六、 轻资产项目内部管控流程23 七、 轻资产项目立项打分表27 八、 甲方需提供资质证明资料28 九、 租赁场所交接界面及标准29 十、 新城商业内装技术描述97 十一、 物业管理责任界面划分 100 十二、 委托经营管理意向协议示范文本 103 十三、 委托经营管理合同示范文本 112 十四、 租赁合同意向协议示范文本 134 十五、 租赁合同示范文本 141 2 一、轻资产项目介绍 1. 什么是轻资产项目： 1) 合作方投资开发建设项目，我司不投入资金 （或极少投入-小股操盘）； 2) 我司也可代为选址、设计、建设，所有投资由合作方承担； 3) 我司主要以管理输出模式参与项目招商、运营，分享经营利润； 4) 对外使用 “吾悦广场”品牌。 2. 为什么发展轻资产项目： 1) 1、2 线城市核心区域土地资源稀缺，以开发形式进驻可能性极小，轻资 产项目可借助一些开发商资源从而达到进驻 1、2 线城市核心区域目标， 扩大新城吾悦广场的竞争力及影响力； 2) 1、2 线城市整体土地获取比较艰难，土地溢价较高，利润空间非常有限； 3、4 线城市整体面临较大去库存压力，存在一定进驻风险；房地产开发 高利润时代已经过去； 3) 轻资产项目无销售物业，不需关注房价，不受经济周期及宏观政策影响； 此外，轻资产项目无投资/很少投资，风险较小。 4) 很多开发商自身无商业运营能力，但获取的土地有自持商业要求，这些开 发商开发住宅后迫切寻找其他企业合作运营商业项目； 5) 目前集团已开业及筹备项目约30 个，商管招商运营管理体系非常成熟， 得到了行业内的高度认可，管理输出可充分发挥这一优势； 6) 可实现快速发展扩张，配合集团整体战略目标（每年10 个左右速度扩张）。 3 3. 轻资产项目具体合作模式： 1) 净物业收入分成模式 合作方与我司按照70%：30%比例分配每年的项目净物业收入。 其中：净物业收入=总营业收入-总营业费用。 总营业收入：包括但不限于租金收入、物业费收入、多种经营及广告 收入、停车场收入及其他收入。 总营业费用：房产税及附加、增值税、清洁卫生费、安全保卫费、绿 化养护费、工程维保费及能源费用、营销推广费、招商调改费用、人工成 本、行政费用等。 2) 整租模式 我司依照双方谈定的项目整租租金标准向合作方固定缴纳租赁场所 租赁费用； 我司独自负责租赁场所内的所有招商运营及物业管理； 在租赁区域运营所得收入全部归我司所有 （包括但不限于租金收入、 物业费收入、多种经营及广告收入、停车场收入及其他收入），并且由此 产生的运营费用全部我司承担 （房产税及附加、增值税、清洁卫生费、安 全保卫费、绿化养护费、工程维保费及能源费用、营销推广费、人工成本、 行政费用等）。 3) 小股操盘 两个步骤，与合作方签订《股权转让合同》及《委托管理》两份合作合同： ➢ 委托商管公司管理，与商管公司签订整租或者3:7 分成合作合同； ➢ 根据实际占有股份比例分享支付委托商管公司管理费用之后的利润。 4 4. 轻资产项目来源 1) 投资拓展中心对外拓展，主动寻找优质项目合作机会；拿地拓展过程中， 可重点关注当地开发商在核心区域的商业项目，或者主动关注自身无商业 运营经验，但准备摘得含自持商业土地的开发商，寻求合作机会； 注：针对主动拓展签约的项目，投资拓展中心出台单独奖励办法。 2) 政府推荐缺少商业运营经验的优质项目开发商； 3) 公司高层领导途径推荐的合作项目； 4) 内部员工推荐，具体奖励见投资拓展中心轻资产项目内部推荐奖励办法； 5) 外部第三方推荐。 5. 轻资产项目合作方选择要求 1) 具备合法合规性，详见 《八、甲方需