商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准.doc

PAGE PAGE 88 商业物业管理指导手册 重庆市金科物业服务有限公司 二〇一四年三月 商业物业管理指导手册 目 录 一、商业物业组织架构 1 （一）组织架构 1 （二）人员配置 2 二、商业物业的前期管理 6 （一）项目设计阶段 6 （二）项目施工阶段 9 （三）商业物业管理准备阶段 9 三、商业物业验收标准（供参考） 10 （一）项目公共配套设施 10 （二）装修 11 （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准） 11 四、商业物业交房流程 20 （一）业主交房流程 20 （二）注意事项 22 五、客户服务 22 （一）物业服务人员 22 （二）物业档案管理 23 （三）商家进驻和离场 23 （四）服务接待 24 （五）客户意见管理 24 （六）走访回访 25 （七）标识管理 25 （八）内外联系 27 （九）客户关系维护 28 （十）财务管理 28 （十一）租赁业务管理 29 六、环境管理 29 （一）室外区域 29 （二）室内区域 30 （三）保洁服务标准 31 （四）绿化管理 41 七、工程管理 42 （一）基本要求 42 （二）装修管理 43 （三）报修服务 60 （四）维护管理 61 （五）供配电系统 62 （六）紧急供电系统 63 （七）广播与背景音响系统 64 （八）安全监控系统 64 （九）巡更系统 65 （十）停车场管理系统 65 （十一）消防报警与灭火系统 66 （十二）给排水系统 68 （十三）空调系统 69 （十四）电梯、自动扶梯 71 （十五）照明系统 72 （十六）避雷系统 73 （十七）公共设施日常维修服务 73 （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准 73 （十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准 78 八、秩序维护服务 82 （一）人员出入管理 82 （二）宠物控制 83 （三）车辆管理 83 （四）货物装卸管理 83 （五）监控管理 84 （六）巡逻管理 84 （七）清场管理 85 （八）大型活动保障服务 85 （九）消防管理 86 （十）应急管理 87 一、商业物业组织架构 （一）组织架构 项目经理行政人事助理秩序维护部 项目经理 行政人事助理 秩序维护部 工程维修部 环境管理部 库管 前台接待 巡逻岗 防损员 消防监控 外围治安 车辆管理 电扶梯 强弱电 维修工 土建工 水泵工 空调工 早班保洁 中班保洁 绿化工 物业助理 客户服务中心 收费员 （二）人员配置 部门 岗位 人员配 置标准 参考（绿城） 工作概述 备注 管 理 处 项目经理 1 1 全面负责项目管理工作及对外协调工作 经理助理 1 1 负责内部协调工作 视项目规模配置 人事行政助理 1 1 负责项目行政、人事方面工作 客 户 服 务 中 心 主管 1 1 协助经理负责综合管理部的日常管理工作及部门之间的协调 前台接待 1 1 负责项目信息处理及客户接待 收费员 1 1 负责项目物管费等各类费用的收取及档案的管理 物业助理 3万方/人 3.4万方/人 负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理 库管 1 1 负责项目物资管理 秩 序 维 护 部 主管 1 1 协助经理负责保安工作，兼任义务消防队长 巡逻岗 2万方/人 2万方/人 负责各物业区域的24小时巡视及消防检查工作 防损员 若干 若干 负责商业防损及反扒工作 消防监控 3 3 外围治安 1.5万方/人 1.7万方/人 负责各出入口的人员及物品进出管理工作 车辆管理 1万方/人 1.2万方/人 车库面积 工 程 维 修 部 主管 1 1 协助经理负责工程部维修保养任务的协调和部门工作安排 电扶梯 5万方/人 5.7万方/人 负责项目电梯的使用及日常维护保养工作 根据电扶梯数量综合配置 强弱电 负责项目高配间值班 维修工 5万方/人 5.7万方/人 负责项目日常维修及委托服务 水泵工 5万方/人 5.7万方/人 负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护 土建工 1 1 空调工 5万方/人 5.7万方/人 负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护 环 境 管 理 部 主管 1 1 协助经理负责保洁计划安排工作，并指导保洁员日常保洁服务 早班保洁 0.4—0.5万方/人 0.5万方/人 负责商业项目的日常保洁工作 中班保洁 负责商业项目的日常保洁工作、项目清场后开展相应项目保养工作 绿化工 负责项目内外区域绿化的养护 视绿化面积配置 （三）岗位职责 参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。 二、商业物业的前期管理 （一）项目设计阶段 1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：