商业租赁合同若干问题 (2).pptVIP

单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 商业租赁合同若干法律问题 主要内容 一、租赁合同的定义及特征 二、租赁合同涉及的几个重要法律概念 三、商业租赁合同签订阶段法律问题 四、商业租赁合同履行阶段法律问题 五、商业租赁合同的解除 六、案例 租赁合同 什么是租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同的性质 双务 有偿 商业租赁合同特点 主体复杂：出租人、承租人、管理人、物业公司 履约主体 租赁期限长 出租物业的合法性： 偷面积 有无产权 对物业的特殊要求、公共设施设备 涉及利益巨大 合同履行风险大 法律问题复杂 租赁合同中几个重要的概念 房屋交付及使用标准：正常使用，符合合同约定用途 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 ★合同条款中对用途怎么约定？ 租赁合同中几个重要的概念 租赁房屋的维修义务 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 ★合同条款约定 租赁合同中几个重要的概念 转租：许可 与次承租人的关系 第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 转租的认定 ★承租人内部主体变更 租赁合同中几个重要的概念 租赁期限： 必须签订书面合同： 6个月 最长租赁年限：20年 到期未及时续约但实际履行的 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 租赁合同中几个重要的概念 优先权 优先购买权：《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。 怎么理解“同等条件” 优先续租权 租赁合同中几个重要的概念 “买卖不破租赁” 租赁物抵押相关问题 先租后抵VS先抵后租 签订中注意的问题 承租人履约能力判断 承租人业态的特殊要求，租赁物业能否满足 意向协议 诚意金：性质及法律后果 委托手续 履约担保 合同条款 合同目的 合同文字 特殊要求在合同条款中的约定 合法性审查，是否需法定许可证书，是否对结构安全有影响，是否对周边其它商铺住户造成不良影响 装修期及免租期的权利义务 租赁用途的细化 租赁期限的计算 工商、许可登记相关条款 地址变更 质量问题引起的索赔 其它非合同类法律文件： 管理公约 各项管理制度：主体适格 签订时间 合同履行管理 合同交底 合同交底的方式：交底记录 合同交底的对象：对内 对外 合同交底的参与人员 合同交底的内容：主要履行点 对接人 相关手续表格 合同履行管理 交接房屋手续的法律意义： 合同主要义务正式履行（违约责任） 标的物风险转移 标的物瑕疵 装修期、租赁期及开业日的起算点 ★装修审核 各种收费期的起算 合同履行管理 工作表单管理 及时主张权利的重要性及通知的方式 停水停电：合同约定 水电表产权人 合同变更 与原合同的衔接 书面手续 证据 强化证据意识 一铺一合同，一铺一资料 合同解除 解除的依据：合同及法律规定 解除手续办理注意的几个问题： 委托手续 退铺 铺内剩余物资的处置 工商登记地变更 合同解除 解除手续的办理： 在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在