房地产开发项目经济效益评价.pptVIP

某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ （1）已：知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000*30%=4800(元) 月贷款利率i=12%/12=1%,计息周期数n=10*12=120个月 （2）则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？ （1）已知：抵押贷款额P=25*70%=17.5（万元） 月贷款利率i=15%/12=1.25%,计息周期数n=10*12=120个月 （2）则月还款额： （3）该家庭预购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4(元) 作业 1.某家庭预购买一套面积为80m2 的经济适用房，单价为3500元/m2 ,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？ 2.某家庭以4000元/m2 的价格，购买了一套建筑面积为120 m2 的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？ 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营陈本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出请款如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量（设该投资和经营期间的收支均发生在年初）单位：万元。 （1）求净现金流量 评价方法一：静态盈利能力指标的计算 1. 项目总开发价值 （1）项目建筑面积： 4000×5.5＝22000（平米） （2）标准层每层建筑面积： （22000－4000×60％×4）/10＝1240（平米） （3）项目总销售收入： 22000×12000＝26400（万元） （4）销售税费： 26400×6.5％＝1716（万元） （5）项目总开发价值： 26400－1716＝24684（万元） 2. 项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本： 3500×22000＝7700（万元） （3）专业人员费用： 7700×8％＝616（万元） （4）其他费用： 460万元 （5）管理费： （5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝482.16（万元） （6）财务费用：3619.86万元 土地费用利息 ＝5000×［（1＋12％/4）3×4－1］＝2128.80（万元） 建造/专业人员/其他/管理等费用利息 ＝（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12％/4）2/2×4－1］ ＝1161.98（万元） 融资费用 ＝（2128.80＋1161.98）×10％＝329.08（万元） （7）市场推广及销售代理费： 26400×（0.5％＋3.5％）＝924（万元） （8）项目总开发成本 ＝5000＋7700＋616＋460＋482.16 ＋3619.86＋924＝18802.02（万元） 3. 开发商利润： 24684－18802.02＝5881.98（万元） 4. 成本利润率： 5881.98÷18802.02×100％＝31.28％ 提示： （1）开发出售中包括有预售的情况，时间较短，一般不考虑时间因素。但评价比较粗略。 （2）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性，计算过程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现其中隐含的不确定性因素。 评价方法二：现金流法 假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时，专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年和2006年末季发生，管理费均