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三、居间合同 2、居间人的如实报告义务 【合同法第425条】 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 居间人的如实报告义务 A、 居间人应就其所知向委托人如实报告关于订约的有关事项，如相对人的基本情况、信用状况等。 B、 在居间人向委托人报告订约机会的居间活动中，居间人不负有向相对人报告委托人情况的义务。 在居间人为委托人提供订约媒介服务的居间活动中，不论居间人受哪一方委托，居间人均负有向委托人、相对人双方报告的义务。 C、 居间人违反如实报告义务，故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅无权请求报酬，还应当向委托人承担损害赔偿义务。 三、居间合同 3、居间人的报酬请求权 （1）居间人请求支付报酬的前提条件：居间人已促成合同成立。 由于居间合同可以随时终止，有时会发生委托人为逃避支付报酬的义务，故意拒绝居间人已经完成的中介服务，再与因中介而认识的相对人订立合同。对此情况，居间人仍有权请求支付报酬。因为居间人行使报酬请求权，是以委托人与相对人的合同成立为前提。 三、居间合同 （2）支付居间人报酬的义务人 A、 在居间人向委托人报告订约机会的居间活动中，因居间人仅向委托人报告订约机会，不与相对人发生关系，居间人的报酬应由委托人支付。 B、 在居间人为委托人提供订约媒介服务的居间活动中，居间人不仅向委托人提供订约机会，还要找相对人促成合同订立，由于有了居间人的中介活动，使得委托人与相对人订立了合同，委托人与相对人都因此而受益。居间人的报酬应由委托人、相对人双方平均负担。 三、居间合同 （3）居间人报酬数额的如何确定（见合同法第426条） → 先看居间合同约定 → 居间合同没约定或者约定不明的，按双方达成的补充协议确定 → 达不成补充协议的，按居间合同其他条款或交易习惯确定 → 按上述方式仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定 三、居间合同 4、居间人居间费用的负担 （1）居间费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与居间人报酬不同。 （2）居间费用是为了委托人的利益而付出的，由委托人支付这些费用是比较公平合理的。 （3）居间费用一般包含在报酬中。居间活动成功时，居间费用未经约定不得请求委托人偿还，而应由居间人负担。即使居间费用实际上已超过居间报酬，致使居间人得不偿失，亦应由居间人自行承担，这与一般交易存在亏损的风险是一样的。 三、居间合同 （4）居间活动不成功时，居间人无权请求支付报酬，但居间费用应由委托人负担。 居间人可以就就自己支付的居间费用请求委托人返还，或双方约定先由委托人预付，多退少补，但委托人负担的费用以必要费用为限，超出这一限度的费用则由居间人自行负担。居间人在要求委托人支付居间费用时，有义务说明费用的支出项目并提供支付凭证，否则委托人可拒绝承担费用。 三、居间合同 5、与中介方签订居间合同的注意事项 （1）要求中介方提供相关证照，核实中介方的主体资格、经营范围、是否具有合法的中介资质以及中介方可提供哪些服务。 （2）居间合同一般是中介方提供的格式合同，签订时要注意以下条款： 中介服务内容； 中介方报酬的数额和支付主体、支付条件； 委托方的违约责任条款； 中介方的违约责任条款。 四、我国对房地产中介活动的规定 1、委托人与中介机构签订房地产中介服务合同 （1）房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。 （2）房地产中介服务合同应当包括下列主要内容： 当事人姓名或者名称、住所； 中介服务项目的名称、内容、要求和标准； 合同履行期限； 收费金额和支付方式、时间； 违约责任和纠纷解决方式； 当事人约定的其它内容。 四、我国对房地产中介活动的规定 2、 由中介机构承担过错责任 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。 3、 规范房地产中介服务人员行为 （1）房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。 四、我国对房地产中介活动的规定 （2）房地产中介服务人员不得有下列行为： 索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； 与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 法律、法规禁止的其他行为。 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。 5、租赁房屋的交付 （5）租赁房屋的风险负担 房屋租赁合同是不