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房地产开发涉税知识培训 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 案例一 ：项目报建对土地增值税的影响 某开发项目规划总建筑面积约110万方，分为A、B、C、D四个组团，分期开发。2013年，A组团竣工，总建筑面积为28万方，其中普通住宅18万方、非普通住宅0.9万方、商铺3.3万方、车库5.8万方。 截至2014年2月， A组团已达到土地增值税清算条件，税务机关要求进行清算。 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 案例一 ：项目报建对土地增值税的影响 土地增值税清算的第一步即确定清算单位。税法规定：以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。 该项目在发改委为整个项目办理了一个立项；为A组团办理了11个《建设工程规划许可证》，分别为10栋高层住宅及底商以及一个地下车库。 由于B、C、D组团在5年后才可能开发完毕，税务机关不可能一直等待，故只能按11个《建设工程规划许可证》将A组团划分为11个清算单位。 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 案例一 ：项目报建对土地增值税的影响 由于不同清算单位的土地增值税须分别计算，不得相互抵销，而车库往往是负增值项目，按照《建设工程规划许可证》将A组团划分为11个清算单位，将使得5.8万方车库的负增值额无法与其他清算单位的商铺产生的巨大增值额抵销，造成商铺的土地增值税负上升。 应对：该企业在发改委为A组团办理了一个立项，将A组团划分为同一个清算单位，以车库的负增值额与商铺的增值额抵销，避免多缴土地增值税额3281万元。 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 案例二 ：销售策略对土地增值税的影响 某开发项目总可售面积为13万方，其中普通住宅10.5万方，商铺0.8万方，车库1.7万方。截至目前，普通住宅以销售10.4万方。 现商铺拟开盘销售，预期可在短期内售出0.7万方。车库未达到销售条件，短期内暂不可销售。 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 案例二 ：销售策略对土地增值税的影响 对销售策略的分析： 如果商铺开盘销售，按照预期，可能在短期内售出0.7万方，这样该项目的已售面积将达11.2万方，占总可售面积的比例将超过85%。 税法规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让、出租或自用的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务机关可以要求进行土地增值税清算。 而此时如果清算，大部分商铺的增值已经实现，但车库的负增值额还未实现，必然造成土地增值税多缴，产生不必要的损失。 应对：商铺推迟开盘，待车库达到销售条件后，一同销售。 定价策略的影响 房地产开发涉税知识 房地产开发涉税知识培训 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对） 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 拍地阶段 印花税 契税 土地使用税 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 拍地阶段 印花税 签订土地使用权出让合同时，按合同金额的万分之五缴纳。 地价1亿元 印花税50000元 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 拍地阶段 契税 第一次：签订土地使用权出让合同时，按合同金额的3%缴纳。 第二次：缴纳城市建设配套费时，按城市建设配套费的3%补缴。 第三次：后期补交土地出让金时，按补交土地出让金的3%补缴。 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 拍地阶段 城镇土地使用税 从拿地到售出房屋，每年都缴，4月和10月各缴一半。 每年税额=实际占用的土地面积×每平方米税额 实际占用的土地面积……以权证为准，包括行政划拨土地。也包括小区内的道路、绿化用地。 每平方米税额…………