房地产评估典型案例分析和操作实务.pptVIP

不同类型房地产估价 (3)办公房地产：包括商务办公楼（专业写字楼），行政办公楼等。 (4)旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 不同类型房地产估价 (5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 (7)工业房地产:包括厂房、仓库等。 不同类型房地产估价 (8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。 (9)特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 (10)综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。 居住房地产估价 居住房地产估价 一方面，具有较强的相似性、可比性 另一方面，不同类型住房价格内涵差异明显 由于住房政策阶段性、导向性差异的原因， 存在着： 商品房、 房改房、 经济适用住房、 廉租住房 集资房等 居住房地产估价 1、商品房 主要评估方法： 比较法、收益法 技术思路、难点 商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权; 类似房地产、租赁案例真实性 收益法主要用于出租型公寓等居住房地产 居住房地产估价 2、房改房 主要评估方法 市场法、成本法 技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。 利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。 利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。 居住房地产估价 3、经济适用房 主要评估方法 市场法 技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。 只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的; 求商品房价格，扣除土地收益金或出让金 居住房地产估价 4、廉租房 主要评估方法 成本法 技术思路、难点 廉租住房只拥有建筑物的使用权。 不能抵押、转让 居住房地产估价 5、平房 主要评估方法 成本法 技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取 居住房地产估价 6、独栋私房 主要评估方法 成本法、市场法 技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取 居住房地产估价 7、自建商住综合楼 主要评估方法 市场法、收益法 技术思路、难点 类似房屋成交案例 居住房地产估价 8、老旧建筑 主要评估方法 成本法 技术思路、难点 地价的求取 居住房地产估价 9、住改非 主要评估方法 收益法 技术思路、难点 合法原则、 最佳利用原则（法律上、技术上、经济上） 居住房地产估价 10、房、地用途不一致 主要评估方法 市场法、收益法 技术思路、难点 一般按房屋用途评估 最常见的有权证不齐; 权证所有(使用)权必名称与委托人现名称不符; 权证上的法定用途和规划面积与实际不符; 出让合同的建筑面积与规划批准不符; 已全部或部分设定抵押权，并未到期; 有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明; 不可抵押的人防面积不清; 房产证房产登记表上的违章临时建筑; 居住房地产估价 11、房有证、地无证 主要评估方法 市场法、收益法 技术思路、难点 报告中特别说明无土地证、估价假设前提说明 房屋使用多年却无所有权证; 分割出的抵押物不合理(缺少独立性)等。 这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。 但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明(承诺函)，房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。 居住房地产估价 12、划拨地住宅 主要评估方法 市场法、收益法 技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金 土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)不确定性也较大，尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价水平，防止高估。 居住房地产估价 13、集资建房 主要评估方法 成本法 技术思路、难点 产权权属问题、土地性质问题 居住房地产估价 14、集体土地上住宅 主要评估方法 市场法、收益法 技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益