20071130_区域价值挖掘专题分享@沙龙.ppt

区域价值挖掘专题分享 我们经常碰到的项目会位于这样的区域： 远郊，陌生区，未被定义； 形象老旧，在市民心目中已经没落； 新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同； 热点片区，却位于边缘化的地带； 大家都公认的好区域，所有人都知道它有价值； …… 从星河丹堤的西银湖原生别墅群， 到北京永顺镇项目的去通州化； 本次分享的主题：区域价值挖掘的方法论 通过对公司2005年至2007年近百份报告的整理，我们总结了挖掘区域价值的四种最主要方法： 方法一：资源禀赋分析法 资源禀赋分析法——定义及适用范围 资源禀赋分析法——分析框架 分析框架是思考的方法论，而不是报告撰写的目录！ 资源禀赋分析法实例：“幸福的烦恼”——武汉复地武重项目 步骤1：盘点区域资源 思考的关键点1：如何MECE资源？ 步骤2：资源价值评估 资源的归类并非简单罗列，而是有效地集成； 一般而言，各类资源之间不具备直接的可比性，应在城市视角下，与其他区域进行对比，判断其所附加的区域竞争力。 步骤2：资源价值评估 通过借鉴前卫市场案例，对所归纳各类资源的价值进行排序； 确认区域存在绝对领先的核心的优势资源。 问题： 如何将此资源发挥至极致，如何通过此资源最大化区域价值？ 步骤3：对优势资源的升华——空间延伸：基于全国、全球视角的例证 步骤3：对优势资源的升华——时间延伸：基于历史积淀与未来发展的视角 步骤4：区域价值提炼——创意的跳跃 区域价值的表述： 可能是一句话，可能是一个短语，也可能是若干关键词：精炼地表达区域最突出的气质。 复地武汉武重项目区域价值挖掘的思路 资源禀赋分析法实例2：“被遗忘的角落”——地业西丽龙井村城市更新项目 地业西丽龙井村项目区域价值的分析思路 提出问题——基础条件良好，价值未被发现 追溯过去——分析“被遗忘”的原因 解析现状——归纳提出片区发展的各种利好 展望未来——整合资源，提炼区域价值 资源禀赋分析法——思路回顾 分析框架是思考的方法论，而不是报告撰写的目录！ 方法二：案例类比法 案例类比法——定义及适用范围 案例类比法——分析框架 案例研究不能直接解决“是什么”的问题，但能总结相应的规律； 在此方法中，案例借鉴处于主导地位，没有案例研究，就无法最大化地挖掘区域价值。 案例类比法分析实例——海口海甸溪北岸改造项目 步骤1：区域背景研究 步骤2：案例借鉴——同类案例选取 步骤2：案例借鉴——结构化的案例研究 结构化研究：以固定的范式、框架进行研究 意义：结构化研究才能得出共性，是提炼规律、KPI的前提，否则没有借鉴的意义； 结构化研究的维度——根据具体项目区域研究的目的而定。 步骤2：案例借鉴——规律总结：滨水区重建区域增值的KPI体系 步骤3：本区域的适配研究 步骤4：区域价值提炼 案例类比法——思路回顾 方法三：价值嫁接法 星河丹堤——面对区域价值困境，定位“西银湖”，成功实现价值扭转和突破 圣莫丽斯——面对完全陌生区域，以 “香蜜湖北”借势立势，重新定义区域价值 价值嫁接法——定义及适用范围 价值嫁接法——分析框架 价值嫁接法实例：北京通州永顺镇项目 步骤1：区域资源盘点——“我在通州”：通州城市背景 步骤1：区域资源盘点——“我在通州”：通州房地产市场背景 步骤1：区域资源盘点——站位通州的分析结论 步骤2：基于目标的资源评估，得出否定结论 我们跳出通州，从北京大东部城市发展及房地产市场发展角度审视本项目的区域价值 步骤3：寻找新的价值体系——以城市发展带来的区位价值和动态演变为研究基点 步骤3：构建新的价值体系—— 步骤3：构建新的价值体系——通过各功能板块的解析 步骤3：构建新的价值体系——通过区域内部现有项目的解析 步骤3：构建新的价值体系——通过目标客户的置业特征解析 步骤4：提炼区域价值 通州永顺镇项目的分析思路 价值嫁接法——思路回顾 寻找新价值体系的多个角度 方法四：城市功能解析法 城市功能解析法——定义及适用范围 城市功能解析法——分析框架 城市功能解析法实例1：西安新鸿基曲江项目 步骤1：研判城市发展方向——研判城市发展的热点片区 解构城市的维度 地形地貌——江河湖泊、山地的影响 土地供应——定性、定量的分析 城市发展历程——从过去到未来 规划资料——访谈资料，十一五规划等 步骤2：解析片区功能格局——各（热点/竞争）片区优劣势、地位、功能、发展方向 分析的出发点： 自然条件 产业状况 房地产特征 …… 半结构化分析：从价格体系、代表楼盘、未来供应、物业类型、客户构成等方面解析各片区 步骤3：借鉴相关案例或规律 步骤4：本区域价值研判——区域价值点分析 步骤4：本区域价值研判——提炼区域价值 本项目位于热点区域的非核心地段； 仅研判区域价值尚不足以解决面临的关键问题。 步骤5：项