[2005]GW40_青岛百通夏庄项目_市调总结@整体定位、发展战略、物业发展建议、营销战略与策略.docVIP

市调结果沟通 本次沟通是在市场资料未完全获取、资料未完全深入阅读的情况下的初步沟通，所提出的观点可能不深入或有偏差，如果与贵司有不同的意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目 沟通目的： 汇报市调主要工作，每天的工作内容及流程　 请百通检查是否有遗漏的调查内容、市调内容是否是属实 对市场做出初步评价 再次沟通项目的困惑、目标及难点和问题 市调主要工作： 时间 工作内容 工作目的 工作人员 6.28 星期二 上午：首次沟通会 地块初步查勘 双方对接，了解工作目的及要求 熟悉地块环境 世联项目组 百通负责人 下午：熟悉市场，与百通同事沟通 熟悉市场环境，制定工作计划 6.29 星期三 上午：城阳城建局、规划局 　　　广业王经理、百通张主任 了解地块周边的规划及城市建设情况、了解旧城改造和城市设施的相关情况 世联项目组 百通同事 下午：城阳土地局、开发处 　　　跑盘（天泰奥园、盛世家园） 了解市场交易和城阳土地储备情况 掌握市场楼盘的产品、客户与销售情况 6.30 星期四 惜福镇、308国道附近跑盘 与业内人士、媒体沟通 熟悉市场、竞争性楼盘 了解不同主体对市场的看法 世联项目组 百通同事 7. 1 星期五 市内跑盘（湛山寺、东海路、香港路等） 熟悉市内项目及高端客户 世联项目组 7.2 星期六 即墨跑盘 专业人士访谈 了解潜在竞争市场 7．3 星期日 电话访谈 了解目标客户的属性、价值倾向和置业需求 世联项目组 7．4 星期一 市调结果沟通 与百通进行再次沟通，对市调总结 世联项目组 百通同事 后续市调 房地产交易中心数据获取 高端目标消费者访谈 政府部门政策及规划跟踪 业内人士市场情况跟踪 及时获取真实、及时、准确的与项目相关的信息 跟踪市场变化和客户需求变化 世联项目组 二、跑盘项目： 区域 项目 主要价格区间 市区 （8） 银都景园、玺景园、山水名园、美林小镇、领事华府、丽都国际、樱之御园、碧佛利山庄 市内别墅主要价格区间为8000～15000元/M2 城阳主　李村 （5） 天泰奥林匹克花园、盛世家园、千禧国际村、百福山庄、水青木华、水岸绿洲、盈园广场 住宅售价：3600－4500元/M2 别墅售价：3800－5200元/M2 即墨 （5） 金盟山庄、名都苑、御墅临风 格林堡高尔夫 售价：2900－4800元/M2 联排：8000－10000元/M2 独栋：10000元/M2以上 小计 共18个高档住宅及别墅项目 总结： 三、访谈对象 部门　 对象 政府部门（5） 规划管理处：李杰 办公室：孙主任 建委开发处：谢处长 土地局：隋科长 贸促会：朴会长 媒体（5） 搜房信息网：秦海燕 报业集团：陈呈晓（早报）、孙作强（财经日报）、姜小石（尚地产编辑）、鞠培霞（日报）、 开发企业（3） 玺景园：徐纪东经理 山水名园：王华东经理 青岛华易副总：刘剑波 业内人士（6） 御墅临风销售代表：徐丽、 水青木华：张善书、 格林堡高尔夫：周海 千禧国际村：陈放 百福山庄：张玉 金光都市名家：张英华 消费者（约18人） 百通介绍8人（王检察长、王总、刘总等）、世联联系客户（10人） 小计 37人次 备注 另有出租车司机等数人 四、对项目、宏观政策、企业的看法 宏观政策影响： 正确面对，宏观风险总是会有，就是看怎么看的问题（莱钢胶南项目） 有风险，也有机会 我们能做的，开发模式调节、分期策略、产品调节（抗风险强的产品）、开发次序（如商业和住宅的先后）、推售节奏等来规避风险 对消费者的影响，真正需要或对价格不敏感的影响不大，投资型的只要有利仍会投资的 本企业：面临更深层次的问题 海纳已经在做企业品牌，不仅是单纯项目开发的问题，而是怎么从知名度、美誉度向提高满意度迈进（观海苑商苑城、新天地西面） 对本企业而言，仍处在以产品为主体，以项目带动企业品牌的阶段，此时的主要任务是如何建立组织、建立机构、建立流程和规范等方面的问题，而品牌则是下一步需要慢慢打造的事情 五、未来主要的工作方法 找案例 找规律 继续市调（有新动向及时联系） 做适应性分析 系统思维（市场、消费者、地块资源、企业目标、案例） 六、贵司对项目的要求和愿景 对项目未来的期望或愿景，想象中本小区应该成为什么样子 如果商业面临招商、甚至后期经营的问题，贵司是否有此计划，或者商业必须完全销售 本小区退回线的问题，退多少，真正的可建设用地是多少 海纳在新天地西面的地是什么情况？ 　　　　　　　　　　　　　　　　青岛百通夏庄项目 　　　　　　　　　　　　　　　　　　世联项目组 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005-7-4