[2001]GW19-1_深圳_香蜜湖B302号地块土地出让-工作总结@营销推广.docVIP

PAGE PAGE 1 土地交易顾问服务项目 阶段性总结 土地交易顾问服务项目组 二〇〇一年九月二十五日 土地交易顾问服务项目总结 本次项目服务的任务是，利用我们成熟、科学的市场运作专业经验和技能，协助深圳市土地房产交易中心，建立城市开发用地（主要是尚未开发的待出让土地）与地产开发商之间的市场关系；充分发挥土地交易有形市场的桥梁作用，使土地交易进一步市场化、公开化，最大化实现土地价值；将公开、公平、公正、透明、高效、廉洁之服务宗旨落到实处。经过近四个月紧张的工作，高效顺利地完成了阶段性土地交易顾问服务任务，并获得土地房产交易中心及规划与国土资源局、盐田国土分局的一致好评。虽然项目服务的时间不是很长，但所经历的过程和项目内容很丰富，也很有意义。因此，有必要进行认真的总结，以期促进今后的项目服务。 一、项目介绍 1、项目任务——向房地产市场推介通过土地房产交易中心出让和转让的深 圳市市区城市建设用地 2、委托单位——深圳市土地房产交易中心 3、服务时间——从2001年5月11日开始至2001年8月30日阶段性结束 共112天 4、参与人员——周晓华、袁鸿昌、宋春生、赖琳玲、郭成虎、胡 蓓 5、服务方式——咨询、策划和协助、配合 6、服务内容——项目营销策划、市场调研、目标客户筛选、市场推介（包 括制作推介书、制作演示光盘、媒体宣传控制、目标客户 访谈、信息反馈、答疑会策划等） 7、完成项目——A、深圳湾填海五区T205-0063、0064土地出让 B、农科中心B302-0078土地转让 C、大梅沙J402-0066土地出让 D、横岗六约育马城土地出让 E、华侨城南部填海区2.9平方公里居住用地出让市场调研 二、项目总结 基本思路 土地交易项目基本思路 1、地块分析 功能指标分析 发展优势机会分析 项目发展定位 2、开发商分析 开发商特征分析 开发商分类筛选 目标客户确定 3、营销推介 制定营销方案、计划 营销执行准备 营销执行 4、实现交易、效果总结 目标客户信息反馈 重点客户跟踪、问题答疑 实现交易、效果评价及总结 市场调研项目基本思路 1、委托任务分析 分析委托方的目的 分析调研任务要实现的目标 2、制定调研方案 确定调研内容 确定调研对象 制定调研方案 设计调查问卷 制定调研方法 3、调查执行 第一次开放式问卷调查 邮寄调查资料调查 本地重要开发商登门访谈 第二次封闭式问卷调查 对本地重要开发商调查 4、资料分析、撰写报告 资料收集整理 资料归纳分类分析 撰写调研报告 工作方法 1）制定土地交易顾问服务流程，指引顾问服务工作； 2）制定详细的工作计划，统筹项目执行； 3）团队讨论，集思广益； 4）分工协作，提高工作效率； 5）提前与土地房产交易中心沟通，避免对提交的正式报告大修大改； 6）及时监督媒体宣传内容及版面形式，全面控制公共信息传达效果； 7）积极配合交易中心执行项目营销推介，顺利完成土地交易推介任务。 主要报告的框架结构 对土地房产交易中心顾问服务的主要报告分二个部分，土地交易项目和市场调研项目，共七种顾问服务报告。 1）土地交易项目 整体营销方案（包括工作计划） 地块分析 目标客户定位（主要是目标客户选定原则和目标客户名录） 目标客户沟通（主要是推介执行计划和执行准备工作细目） 媒体宣传计划 项目推介书 区域介绍（主要是区域概况、区域规划、投资环境） 地块介绍（主要是地理位置、规划指标、功能指标评价、发展优势与机会分析） 插图、附件 媒体宣传策略 媒体宣传内容（主要是内容组成、宣传秩序） 媒体选择 媒体发布计划 媒体宣传费用预算 2）市场调研项目 市场调研计划 市场调研目标 调研样本选取 调查问卷设计 地块发展主题 初步概念设计主题 地块发展与深圳房地产市场 地块发展与城市建设 调研实施计划 调研步骤 时间安排 调查组织形式 调查实施准备 回收整理调查问卷、撰写调研报告 市场调研报告 前言 技术思路框架图 调研结论 市场调研技术方法 调查问卷分析 实现政府目标下的可选方案 香港地区市场调研总结 附件：1、调研问卷；2、样本名录；3、调研组织及成员组成。 指引方案下的建议及价值测算 引言 指导方案下的建议 建议方案土地价值测算结论 对社会资源配置的影响结论 市场对土地价值的预期 土地价值测算 对社会资源配置的影响分析 附件：插图、征询意见答卷 土地价值评估报告（专业估价报告） 经验教训和工作轶事 1）比较好的经验 （1）认真研究每一项委托任务，搞清楚委托目的； （2）制定详细的工作计划，以统筹项目进程，并让委托方放心； （3）遇到困难寻求帮助：第一，请经验丰