金地国际城阶段报广总结_paul_20050929.pptVIP

金地·国际城阶段报广总结2005.4~9 营销目标 策略原点 指导思想 推广节奏（3月31日制定） 推广历程1. 形象导入——我们在造一座国际城 五一房展会前的预告篇，为项目形象定调 非常有限的信息，将市场注意力汇聚在项目位置上。 借机打出招聘信息，吸引人才。 夸张的硬汉形象，有意的端架子，果然引起了市场的关注。 首篇广告和展位的调性很协调，一举奠定市场位置，业内预测价格将在3800～4000 房展会后推广没有跟上，殊为可惜。 六一“鸡同鸭讲”音乐会题材独特，报广设计也要独特，保证有足够的客户上门领票。 客户反应踊跃，当天即有60余人上门。 设计难产，几个稿都通不过，最后在现场创意、制作、写文案，晚上才交到报社手上，首开越俎代庖之风气。 五一和六一活动后，推广思路偏保守，广告投放量不足，影响到客户量。 2. 认筹启动 七月忙内业，认筹日提前，计划十八版，开始冲市场。 匆忙间，广告表现思路未及细想，就投出两款报广。 两款广告投放后，市场反应不积极，新增客户少。 重新反思，青铜骑士8月22日汇报阶段推广策略。 项目第一卖点是区域位置，需要反复强化 服从客户特征以及销售需要，表现方式从早期的硬汉形象转变为更亲民。 版面尝试创新，连续四个1/4版，另有两个1/4投省版。 进线电话与上门量上升，认筹量好转。 考虑到安徽日报作为党报并覆盖全省的行业地位，安排一次专刊，炒热马鞍山南路 设计过程波折重重，几经反复，并推迟了投放日期。 3. 解筹在即 解筹当周的报广要对认筹量做最后冲刺。首先确定的是投放时间提前到周一、周二。 既定的配套篇和户型篇内部有争议，时间仓促，调整为法国篇与青蛙篇。 至此，对于产品的介绍仅为一款青蛙篇。 总结得失 下一步营销重点 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 06年春节前实现1.5亿销售总额。 05年底项目成为合肥名盘，知名度、认知度与提及率较高。 合肥楼市处于“青春期”，金地·国际城“天生丽质”。 竞争泛化，从客户竞争到注意力竞争、（媒体、社会）资源竞争，上海、浙江开发商与深圳广告公司推波助澜。 打一场“超级竞争”战役——不断创新，迅速与对手拉开差距；内部导向，节奏感强；讲技巧，爆发力，不打消耗战！ 信息分步披露，引导客户，抵御诱惑。 形象广告调性高，与对手划清界限；销售广告紧抓位置、产品两个卖点。 从卖点到买点，关注客户利益。 报广有节制，关键节点发布信息；户外广告树形象，定期更新；营销活动吸人气，促成交。 与媒体深度合作，化小钱办大事。 营销活动宁缺勿滥。 ? 盛大的开盘活动，在会所及园林举办现场活动? 更换户外广告 ? 8月上旬举办项目推介会，专家介绍/公布首批推出楼栋/公布公寓带租约销售/举行签约仪式? 选房前邀请媒体记者优先参观会所、样板房及园林，联合媒体炒作，并强势投放硬广? 会所售楼处投入使用? 更换户外广告 ? 音乐大师演奏会? 组织“媒体座谈会”，共论国际城? 报广公布团购优惠信息? 投放公交车体广告? 投放电视广告? 确定2号公寓大客户租赁事宜 ? 以高考为主题的公关活动? 认筹前模型到位? 更换户外广告? 投放硬广与软文，公布开始认筹? 电话通知房展会登记客户 ? 营造具有强烈记忆点的展位形象——展位设计、三维影视片、项目资料、小礼品、接待人员服装等? 派发资料及礼品，登记客户资料? 房展会发布销售人员招聘信息，5月底完成销售队伍建设? 洽谈2号公寓大客户租赁事宜 ? 云顶售楼处投入使用? 户外广告牌亮相? 工地形象墙亮相 关键营销行动月月有大事 第四乐章：体验国际城——园林与会所展示，现场活动 第三乐章：国际城诞生——高调登场，制造话题 第二乐章：国际城是什么——逐步披露项目细节（首批认购单位、户型等），压强逐渐增加 第一乐章：国际城来了——公布有限信息（位置、规模、定位等），引起市场关注，制造悬念 推广策略季季有主题 ? 视解筹后销售走势，及时推出2号余下公寓及3＃楼（11＋1，共66套），价格提升。? 开盘当天推出1号公寓部分楼层 ? 公布首批推出楼栋——住宅：1＃楼，2＃楼，2栋4＃楼，共204套。公寓：2号公寓部分楼层，推出数量视认筹数量而定? 8月中旬公布价格并为客户试算及推荐 　 ? 认筹仅公布首批推出为小高层及公寓，不明确具体楼栋 ? 客户预登记 　 销售策略打时间差，8、9月份展开强攻 9月18日开盘 8月28日解筹 　 6月18日认筹 五一房展会亮相 　 销售节点 9月 8月 7月 6月 5月 4月