规划常识培训20070830.ppt

2006-7-26 规划基本知识与商业地产开发 世联培训课程 “规划”概念使用的多意性 城市规划的概念与编制层次 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。 我国城市的编制体系可以概括为“两阶段、五层次”的体系： 城市总体规划 城市总体规划 是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。 城市总体规划的具体内容： 确定城市性质和发展方向，划定城市规划区的范围 提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设和发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心位置 确定城市对外交通系统的布局以及主要交通设施的规模、位置 综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电等设施的发展目标和布局 确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线 确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局 确定城市环境保护目标、提出防治污染措施 …… 城市分区规划 是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。 城市详细规划 城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划 城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在3公顷以上 详细规划的主要内容 控制性详细规划 确定规划范围内各类不同性质用地的界线；规定各类用地内适建、不适建或者有条件的允许建设的建筑类型 规定各地块容积率、建筑密度、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等控制指标 提出各地块的建筑体量、体形和色彩等要求 确定各级支路的红线位置，控制点的坐标和标高 根据规划容量确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 制定相应的土地使用和建筑管理规定 城市用地分类 城市用地共分10大类、46中类、73小类 城市用地的10大类及其代号分别是：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E） 城市建设用地包括上述10大类中的前9类，不包括水域和其他用地 中外传统城市规划理念比较 城市空间形态类型 天津市域空间发展战略的核心内容可以概括为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局 一轴：城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区核心区； 两带：东部滨海发展带：宁河—汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城；西部城镇发展带：蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城。 三区：北部蓟县山地生态环境建设保护区；中部七里海—大黄堡洼湿地生态环境建设保护区；南部团泊洼水库—北大港水库湿地生态环境建设保护区 天津滨海新区规划功能定位 滨海新区总体发展布局：“一轴、一带、三个城区”的“T”型结构 滨海新区核心区 科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能，发展成为特色突出的海滨城市。 滨海新区分区功能规划 滨海新区中心商务区规划 某物流园概念规划方案 某物流园概念规划方案 思考：如何理解不同层面的“规划”内涵？“规”还是“划”？ 城市综合开发规划设计的三个评价维度 如何对一个项目的规划进行评价？ 城市综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，因此对于物业的规划与设计必然有不同的出发点 作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现，所以对城市形态和工作生活形态产生的影响远非单一物业所及 以商务为核心驱动力的城市综合体的KPI体系 案例1：城市名片——陆家嘴高层群的发展 案例1：城市名片——陆家嘴高层群的发展 案例2：华贸中心 案例2：华贸中心——写字楼部分 案例2：华贸中心——其他物业组成 业态规划是对商业物业的灵魂塑造 良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1：莱蒙都会国际商业街区 案例1