A-755-GW-080109-009_成都_德丰投资成都47亩项目_结案总结@整体定位.pptVIP

成都项目结案要点 开发商背景分析 开发商银海地产为公司战略合作伙伴。 项目此前层与世联有过接触，但因世联报价太高转而请合富进行顾问资源。目前开发商对解决方案尚存在疑虑，因此请世联进行规划评价，帮助开发商确定方案。 区域地处成都城南CBD，近邻城市主要交通设施，与市区各方位直接相连，具有良好的通达性 地块位于天府软件园一期对面，临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值较高 项目用地性质：商业金融业用地（不兼容住宅）,16万平米的建筑面积，位于CBD临主干道，项目必然是城市综合体的发展方向。 净用地面积：31375.35平方米（约47亩） 商业金融业用地（不兼容住宅 ） 容积率：5.2 限高：A地块不超过134米，B地块不超过128米，主体建筑不小于40米 建筑密度：30%~40% 绿地率： ≧ 10% 道路级别：天府大道为城市主干道，双向八车道，大源三线为双向四车道，规划道路为双向二车道 基本指标：总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米（按照补交地价后推算） 开发商目标：保障资金安全，实现快速回现并滚动开发是项目核心目标，企业战略需要围绕实现这些目标来制定 整体发展战略 向谁负责，与谁沟通 开发商总公司在昆明，成都为办事处。报告最终向总公司汇报。在此情况下，项目组要求一定要与总公司的领导进行当面沟通，以了解决策者的想法。 沟通之后了解到，总公司的成都办事处之间的想法果然有出入，并进行了及时的调整。 维持原有方案OR 进行创新？ 规划方案此前已经报政府批准，在此基础上进行规划评价，这时候需要慎重思考的问题是：维持原方案还是对原方案进行修正？修正的难处在于需要重新说服政府，且项目地基已经开挖，修正非常困难。 最终基于专业和对开发商负责的想法，对原方案进行了修正，获得了开发商的认可。 项目组成员较多，水平不一，如何相互协调成为关键问题 按照物业类型将报告撰写分为几块，每个人负责自己最擅长的部分。如COCO的商业地产经验丰富，负责商业部分，李波对成都较熟悉，负责城市宏观部分。 Tony对项目质量进行总体把控，其他项目组成员为平行关系，对tony统一负责。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 结案总结 开发商分析 一 合作技巧 三 问题解决 四 团队经验 五 项目背景 二 结案总结 开发商分析 一 合作技巧 三 问题解决 四 团队经验 五 项目背景 二 绕城高速 三环 二环 城市核心 天府大道 城南CBD 华阳镇 8km 机场 火车北站 火车南站 市政府 九里堤路 成绵高速 川藏高速 武侯祠 本项目 机场 13.2km 本项目 天府广场 8km 本项目 火车南站 14km 本项目 武侯祠/锦里 4km 本项目 市政府 区域交通优越。通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区各方位直接相连。 项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。 规划中的地铁1号线将拉近项目区域同市中心和火车南北站的距离，增强区域辐射能力。 至龙泉洛带 地铁1号线 航空港 至郫县、温江 至新都大丰 项目分析 东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城 南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售 西面：临未开发商服用地，未来将与川大科技园相邻 北面：临规划中的总部商务区，圣达、中信、通威均已在建 世纪城 天府软件园 天府软件园 天府大道 中兴 新希望商务大厦 大源三线 圣达 中信 紫罗兰 规划道路 世纪城 天府 软件园 一期 西藏 紫罗兰 地块A 地块B 新希望 中冶 中石化 待出让 待出让 天府大道 天府 软件园 一期 圣达 中信 通威 天合 中石油 中兴通讯 安 捷 伦 新 鼎 能 大源 三线 天合 规划道路 新希望 大源 四线 大源四线 项目分析 100m 134米 17.5米 17米 16米 117米 116.5米 17米 100米 123米 32.5米 106米 111米 134米 地块B 地块A 规 划 道 路 大源三线 天府大道 十字 规 划 道 路 天 府 大 道 规划道路 地块内部 图片 附注：地块周边长度为依照图纸比例估算值 项目分析 明秀东路 地块用地红线图 30m 84.19m 8500㎡ 规划市政路 260m 136m 301m 规划市政路 2.25亿 取地成本 560元/平米 楼面地价 项目经济技术指标 商住用地 规划用途 40万㎡ 总建筑面积 5.0 容积率 8万㎡ 净用地面积 140余亩 占地面积 老城区 新城区 大学区 区政府 市政府 资金安全 滚动开发 快速回现 核心目标 意味着项目需要采取适度谨慎的发展战略 产品线选择的影响：总价追