20091221_惠州_容积率分解沉淀_金添.pptVIP

升利金山湖容积率分解的思考 世联研究案例 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 [关键字]： 级差最大化，资源最大化，容积率分解 [项目简介]： 项目位于金山湖北区，惠沙堤二路南侧，金城花园东南面，属于南岸老城区的发散区域，交通便利，周边配套相对齐全。项目北临西枝江，南靠金山湖，有良好的自然景观做支撑。 项目价值一：片区 金山湖片区是城市居住需求的南向自然延伸 项目 分析 合生 光耀 隆生 群星 新世界 龙光 德威 沿海 中信 隆生 隆生 山水 答案非金山湖莫属。和行政力量主导的江北新区、规划先行引导的东江新城相比，金山湖片区在惠城南部的诞生，完全是自发式的，是城市居住需求向南的一个自然延伸。 惠州现有城市新区中，哪一个产生的最自然？ 惠州 金山湖 项目价值二：规划 “一个中心、两条风光带、三个居住社区” 项目 分析 金山分区规划的区域是指四环路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江合围的区域，规划总用地面积约16.44平方公里，控制人口规模14万人。片区的规划功能定位是以居住为主、商业为辅的发展区。此片区将采用“一个中心、两条风光带、三个居住社区”的空间布局结构。 “三个居住社区”是指金山岛区、金山东区和金山西区，其中金山岛区规划为高档住宅区。 “一个中心”是指南部新城规划的城市中心，在四环路北部规划市级公共设施用地，形成金山片区的中心。 “两条风光带”分别是指西枝江滨江风光带和金山河滨江风光带，充分利用西枝江和金山河的自然环境优势，形成自然生态型的滨江景观岸线。 本项目 项目价值三：片区产品 南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应 项目价值四：地段 项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜力较大 项目 分析 南部新城 项目 项目价值五：交通 金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。 项目 分析 红色区域为项目地块未来的交通 沃尔玛 天虹 规划大桥 麦地南路 演达大道 南岸路 金山大桥 项目限制一：规模 本项目规模有限，整体市场影响力相对较小 14万的规模不具备大盘效应，市场影响力相对小 但是，14万的规模相对核心城区算大盘，有可能成为城区领导者 山水金山湖：28万平米　　　 东江新城： 56万平米　 项目 分析 沿海高速： 20万平米　 本项目基本经济技术参数 占地面积：67414平米 容积率：2.2 建筑密度：30% 计容积率建筑面积：148310.8平米 限高：100米 项目限制三：项目地块 项目现状：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低 项目 分析 水渠 项目位置 建筑垃圾回收场 水闸 西枝江 道路与项目的高差 项目内部情况 回顾项目分析总结 项目价值 1、片区：本片区是城市居住需求的自然延伸； 2、规划：“一个中心、两条风光带、三个居住社区” 3、片区产品：南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应 4、地段：属于南部新城辐射区域，城市感较强，发展潜力大； 5、交通：金山大桥的开通使项目处于城市未来发展中轴中央， 规划道路的设计也将拉近本区域与南部新城的距离 项目限制 1、规模：本项目规模有限，整体市场影响力相对较小； 2、环境：本项目环境因素限制较多，影响社区设计、布局 3、地块：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低； 根据市场分析，以及客户分析战略发展分析，本项目适合做城市型别墅社区，产品类型为别墅+ 高层。 如何让项目的景观资源最大化？如何把项目的利润价值发挥到最大？ 我们采用容积率分解的设计手法 案例分析总结 1、容积率分解，产品级差做到极致，实现利润最大化 采用级差产品形态组合的方式来分解容积率，降低项目的开发风险；同时以高端产品来拔高项目形象，以高层保证建面指标 容积率分解模式优点 3、资源合理分布，保证现金流（高层）产品的景观资源 容积率分解后，大部分销售面积集中在高层产品，因此需充分考虑，山水华府已证明惠州中高端客户愿意为景观资源买单 2、低密度产品率先入市，树项目高端形象，分批推售、小步快跑 用高端的低密度产品入市树立市场形象，同时别墅组团分批推售，制造市场稀缺，避免内部竞争，有利于价格实现的保证 4、抗风险能力高，大区域营销 城市型别墅抗风险能力高于资源型别墅，价值实现也高于其它产品，在营销上各项目也选择区域领导者姿态，通过区域的城市型来实现本项目别墅产品的价值嫁接。 复合产品模式 树立形象分批销售 资源最大化 大区域营销 容积率分解可以拉大产品的级差范围： 别墅---建筑面积横向发展，大面积