承德天山水榭花都沙龙分享(1).ppt

承德天山水榭花都沙龙分享 属性：市中心绝版规模台地地块 项目位于市中心所在的南营子大街南面的翠桥路。 距离市中心广场约1.5公里，距离避暑山庄约2.5公里 北临火药库沟，南临烈士林园，东临翠桥路 台地地形，西高东低，由四级台地组成、临近台地最大高差约12米、最小约6米、整体高差37米 产品规划：由花园洋房、多层、高层、小高层组成，以西班牙风格建筑和大型水景园林为主要特征的居住社区 规划总用地： 80845平米，总建筑面积约： 23万平米，其中住宅： 18万平米， 规划容积率：2.1 商业：5万平米（含地下部分） 楼盘供应主要集中在开发区和大学城，山庄板块、市中心板块供应相对较少。 市中心板块价值最高，同时洋房产品类型可实现超出高层产品1000元左右的溢价。 承德市场年消化量最大为5万-6万平米，平台速度为年2-3万平米左右，价格越高速度越慢。 市场处于初级发展阶段，产品规划水平不高，缺乏真正意义上的高端产品 最畅销的两个项目（销售率100%）为世纪城、露露花园 露露花园位于市中心，只有5栋板楼，园林由几栋楼围合，品质一般。 世纪城园林展示最好，但园林只有大片绿植，没有亮点，楼体兵营式排布。 户型结构——３居为市场主力户型，户型设计总体水平不高，创新不足，无特色 ３居为市场主力户型，２居其次，1、4居再次，复式结构较少 户型设计处于初级阶段，属产品功能主义阶段，未充分体现人性化、舒适性特点。 园林——园林整体设计粗糙，基本无突出亮点，处于较低水平 除《世纪城》具有几种绿地之外，多数楼盘园林营造处于简单的种树种草方式，缺乏多层级植被绿化体系。 园林同质化现象明显，普遍缺乏特色鲜明风格。 园林更多处于为建筑陪衬的角色，没有充分的价值体现。 营销手法仅局限于广告推广，且水平不高，缺乏营销的系统组合 承德项目推广调性一览 2008年承德房地产市场推出量较大，市场竞争激烈。 结论：产品突破空间较大，营销产生的溢价空间较大 客群没有充分细分，中高端项目核心客户群体趋同化 客户区域分布图 承德高端客户群划分 高端客群具有爱攀比，好面子，爱跟风的消费习性 旧城通过拆迁购买力已近基本饱和，县里的购买力很强，因为有很多矿主，比如宽城，县里的人都给儿子甚至孙子买房子。 总的说来还是130平米左右的三房的户型最受欢迎。 地段好就不愁房子卖不出去，也不怕价位高。 世纪城没有做认购，认购这种方式这边一般都不认，认购以后纠纷比较多，美地湾景就是这样，纠纷影响了后期的销售。 承德老人喜欢住多层，年轻人喜欢住高层，不少年轻人买世纪城的房子。 承德人看中实质性的东西，比如公摊面积大不大，位置好不好，朝阳与否，对所谓的品牌，合作团队好像不是很看重。 天山项目做大点户型，150平米的都没问题。 承德人买房子特别注重实际看到的，我们一期不行，但是做好后，二期就特别好卖，喜欢绿化多。 承德比较喜欢落地窗，大客厅的格局，对小卧室不是很在意，客户对位置的关注非常突出。 承德市民也具有追风的特性，前一阵的承德首届车展就吸引很多人参加，所以电视台想利用这一特性，举办首届承德房展会。 承德城市很小，很多人是通过口碑了解楼盘情况。包括8县在内的地区，口碑传播的效果都很快，很多客户都相互认识。 目前的房地产新政策对承德市场和客户的影响较小。 承德以前的建筑大都是多层住宅，随着高层住宅的增多，现在承德客户对高层已经认可。 以兴盛丽水等高价位产品为例，购买客户大多是承德周边8县的客户，尤其是承钢和宽城客户的购买力很强，超乎想象。 世纪城销售经理贾女士 兴盛丽水姜小姐 人物访谈 承德购房客群有：政府干部，矿老板，滦平铁矿老板，丰宁金矿老板，宽城铁矿老板等。 买房的可以分为几类：1、孩子在市里上学，为孩子买。2、现在房价涨得快，买房子为了升值。3、买房子为了吃房租。 因为中国经济发展很快，随着京承高速全线开通，和明年承唐高速开通，会吸引部分外地客户来承德购房。 承钢，滦电，露露的购买力强劲。 承德人对新事物的接受能力较强，以前住宅都是多层住宅，现在高层，别墅，洋房等很多建筑产品出现，很难说那种更受欢迎，或者说承德人对产品的敏感性不是很强。 承德人购房关注的因素：1、地段2、产品品质，3、园林还是有吸引力的，对是否有水景不是很在意。 消费者有跟风的特点，普遍认为房产将会继续增值。有的好房子，广告还没怎么打，甚至没有开工，就卖没了。 承德市民有皇家遗风，看中品牌，有品牌观念，会持续买统一品牌的项目。 承德市场表现为有限供给（供应不足）和大量需求形成的强烈反差，很多想买房的人买不到房子，特别是好地段的房子更是更不应求。好房子不问价，直接付款。我认识一个副总，年薪百万，给家里和孩子都买了房了。 目前国家政策表现为：地价提高，购房付款门槛提高，地产市场