参考_20080617-天津-经验技巧-新人跑盘经验分享.ppt

新人跑盘（住宅项目）方法分享 前言 前言——跑盘概念范畴的界定 目录 信息架构 跑盘前的准备 实地调研 结果输出 经典跑盘案例展示  1. 信息架构 新人到现场大眼一看，往往会产生如下两种极端感觉： 1、没觉得有什么特别的地方啊，不觉得有什么信息需要我关注阿~ 2、真新鲜！需要记的东西太多了，这么多东西我记不住可怎么办啊？ 两种心态都是因为缺乏对信息的整理、分类所致。  1. 1 信息架构——基本信息 任何一个房地产项目都不可能脱离区域环境而独立存在，区域属性对于项目有着至关重要的作用； 跑盘时绝不能把注意力仅仅放在所要调研的单一项目本体上。  1. 1 信息架构——基本信息 社区规划是能够体现社区定位的重要表现，在极大程度上也体现着开发商对于项目的追求； 对于项目的总平面和户型设计了然于胸，自己手绘其总平图和户型图，是新人深入了解项目产品的一个重要途径。  1. 1 信息架构——基本信息 对于规模较大的住宅项目，内部配套必不可少；配套设施对于住宅项目的舒适程度具有较大贡献。 精装修是住宅发展的一大趋势，精装修的标准将是项目竞争力的重要组成部分  1.2 信息架构——推广类信息 通过项目的了解去挖掘梳理项目的价值体系，能够使新人对于项目的认识有一个质的飞跃 并关注其所推广的信息是否是真正的卖点，是否对客户起到真正的吸引作用 推广毕竟是为项目作广告，接触到这些信息的时候，我们需要有自己的过滤，不要被广告词语所误导，要客观地认识项目  1.2 信息架构——推广类信息 其他项目的推广手段对于自己项目的操作往往会有较大的借鉴意义，对于其他项目推广方面的创新需要尤其关注； 关注其推广手段、更重要的是要了解这种手段的针对人群及达到的推广效果。如：通过其网络广告的诉求点，及其进线/来访量，了解网络这种媒介的推广效果以及客户关注点； 推广方式的应运在一定程度上也能反映市场的成熟程度。  1.3 信息架构——销售类信息 市场上其他项目的销售信息对于我们的项目定位及营销策略调整具有重大意义，这是需要我们格外关注的信息 销售类信息往往会有虚假情况，需要我们通过自己的观察了解进行判断与过滤 2 跑盘前的准备 很多新人在刚开始跑盘的时候，都会遇到这样的情况： 1、我们辛辛苦苦、认认真真地跑盘，搜集回来的资料却没有用上； 2、写报告的时候我们需要的信息与资料却没有搜集到 跑盘不可能一帆风顺地调来我们所需要的所有信息，但我们可以通过跑盘前充分的准备来尽量避免以上问题 2.1 跑盘前的准备——明确目标 对于新人来说，跑盘需要对目标项目的各方面情况进行较为完整的了解，从而对项目形成由表及里的认识。 对于为了项目操作进行的跑盘，常常会有不同的侧重点，如： 专项监测：营销活动 媒体发布 销售监测：推售 价格 客户  2.2 跑盘前的准备——了解目标 了解项目的途径有很多，除了右边列出的几种，我们还可以从报纸新闻、短信广告、DM传单等了解到项目的信息，这些信息则“可遇而不可求”，重在平日的积累——养成一个好习惯：保持对身边房地产广告信息的敏感度，时时收集，时时积累  2.2 跑盘前的准备——了解目标 信息时代，网络越来越成为我们搜集资料的必经之路了。 一方面，我们要充分挖掘网络上的可利用资源； 另一方面，我们要对网络上的各种资源仔细过滤。有些网络信息相当过时，我们对于自己找到的资料一定要关注其发布日期，并通过多途径进行核实。 网络上往往可以找到很多项目推广类的信息  2.2 跑盘前的准备——了解目标 世联的人才是平台上的人才，要培养利用平台的意识，避免自己闷头苦干； 世联的平台是无穷无尽的宝藏，要学会充分利用这个资源平台； 平台是共享的，自己利用平台的同时，也要努力为平台作贡献；  2.2 跑盘前的准备——了解目标 形成良好的市调习惯，保持对市场最新信息的实时了解；收到业内短信时，看到新的项目推广信息时，即时播个电话到售楼处询问，往往能得到最新鲜的市场信息  2.3 跑盘前的准备——制定跑盘计划 如果打车去跑盘，自己对车行路线一定要明确，出租司机极有可能没听说过我们要去的地方  2.4 跑盘前的准备——出行必备物品  3 实地调研 通过之前的准备工作，我们对目标项目已经有较为详细的了解了，但是到实地调研是了解项目更为直接、有效的方式，能够帮助我们更深入、客观地了解项目，对项目形成更为真实的认识。  3.1 实地调研——方式  3.1 实地调研——方式