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前期物业管理 第三章 前期物业管理 一、 早期介入工作流程 二、 早期介入 物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢战略，物业公司能从专业的角度和人性化的角度，不仅从建筑施工之初，避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更是方便物业的日后管理。 （一） 早期介入与前期管理的阶段划分如下图所示 （二） 工作目标流程图 三、 早期介入的内容 （一） 建设阶段 1、 内容 （1） 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方 案。 （2） 配合设备安装，确秩序维护装质量。 （3） 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。 （4） 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及 常规竣工资料中未反映的内容。 2、 方法和要点 （1） 派出工程技术人员进驻到现场，对工程进行观察、了解、记录、并就有关问题 提出意见和建议。 （2） 仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也可为将来处理质量问题 的提供重要依据。 （3） 物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真 的态度，又不要对正常的施工、监理工作造成影响。 （二） 销售阶段 1、 内容 （1） 完成物业管理方案及实施进度表， （2） 拟定物业管理的公共管理制度， （3） 拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续》 （4） 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训， （5） 派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务， （6） 将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 2、 方法和要点 （1） 准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类 公共管理制度，—定要符合法规，同时要实事求是。销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能做出不切实际的承诺。 （2） 征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，作为前期物业管理服务方案 的制订和修正依据。 （三） 竣工验收阶段 竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。 1、 内容 介入内容主要是参与竣工验收。各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收，分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收，工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 2、 方法和要点 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程, 了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。 四、 承接查验 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收， 为承接查验的工作打下基础。在条件具备或物业服务企业早期介人充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。 （一） 承接查验的作用 物业的承接查验是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节，是发现隐患、规避风险的机会。物业的承接查验不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，承接查验的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上。 通过承接查验能够明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使建设单位或建筑单位按标准进行设计和建设，烕少日后管理中的麻烦和开支，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量，能够熟悉物业情况，为日后管理创造条件。 通过承接查验，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥物业管理社会化、专业化、现代化的管理优势。 （二） 承接查验的依据 物业买卖合同； 临时管理规约， 前期物业服务合同， 物业规划设计方案， 建设单位移交的图纸资料， 建设工程质量法规、政策、标准和规范。 （三） 承接查验的物业应当具备的条件 1、 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使 用文件，并经建设行政主管部门备案。 2、 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按规划设计要求