建筑业房地产销售回款管理办法.doc

PAGE PAGE 9 房地产销售回款及结算管期理办法 第一章 总则 第一条 为加强股份有限公司所属各房地产开发公司销售回款及结算业务的管理工作，规范房地产收款环节内部控制操作程序，降低财务风险，特制定本办法。 第二条 公司各利润中心（目前为区域总部）负责人为第一责任人，全面负责房地产销售、结算及回款的管理，督促、协调相关责任部门具体实施。 第三条 公司营销策划部、营销代理公司是销售回款的直接责任机构，主要负责认购、签约、销售欠款催收、按揭资料收集及审核，按揭款项的下发。 第四条 公司财务部在利润中心负责人的领导下，对本单位房地产销售收款及结算内部控制的建立建全及组织实施负责，对营销部门负责的销售、银行按揭回款工作情况进行监督，并对认购书、合同、相关优惠政策等单据的审批情况进行审核。 财务应参与对按揭银行的后评估，评估意见作为按揭银行分配的参考依据。 第五条 公司财务部门负责销售收款及结算具体实施，每周向营销策划部门提供定金、合同收款、银行按揭款项实际到帐情况信息，营销策划部门也应统计除银行按揭款之外其他款项的实际收取情况，并定期与财务部门核对，建立部门之间业务核对关系。 第六条 营销策划部门每周要对签约销售额至少进行以下进行三个方面工作： （一）是否超过了合同收款期限； （二）逾期欠款原因分析； （三）对逾期欠款催收（拟）已采取的相关措施。 营销部门将分析反馈回财务部门后，财务部对逾期欠款的客户进行检查，并对逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰当性进行分析评估，每周通过办公信息平台公布，供相关领导查阅和监督，营销策划部门应对以下内容按约定期限及逾期时间的长短建立分级预警机制： 1、客户定购后按期签约的情况。 2、首付款交付并按规定的时间提交按揭资料的情况。 3、按揭资料交齐且工程已符合银行下款条件的按揭款回款情况 4、一次性付款款项交付情况。 5、与客户约定的其他情况。 以上分级预警机制的预警级别按以下标准划分： 1、至约定期限前2天设为一级预警，应及时提醒客户按期履约。 2、至约定期限客户没有按期履约设为二级预警，应催促客户履约。 3、逾期5天的客户设为三级预警，发书面函件至客户并告知其将要承担的违约责任。 4、逾期10天的客户设为四级预警，要及时书面上报至公司法务部处理。 以上分级预警机制营销部门可以根据市场变化进行阶段性调整，并和相关部门协商确定后，报董事长批准实施。 第二章 销售收款准备工作 第七条 在房地产项目销售开盘前，营销策划部门应将拟推出销售街区并经董事长核准的销售窗口表（项目、幢号、房号、建筑面积、已售面积、尚余面积、批准单价、合同单价、合同价总价等信息）、优惠政策等相关材料交财务部。 财务部门签收后及时按税务机关的要求编制销售信息明细表，将楼盘销售信息明细表导入税务开票系统，经测试可正常打印发票。 财务部门应根据预计销售情况，向税务机关领购一定数额的发票，并做好后续领购及保管工作。 第八条 在每一新项目进行开盘销售的前期，应由财务部门牵头对销售业务员、收款员、相关人员进行收款、结算方面的业务知识培训，以便销售业务员、收款员、相关人员能够熟悉收款及结算流程。 收款员应具有实际收款工作经验，能够熟练使用POS机及税务开票系统，并掌握银行票据结算的基础知识。 第九条 收款员及开票员的办公场所应安装录像监控设备，采取必要的安全保卫措施，以避免和客户发生不必要的纠纷。 第十条 在新楼盘开盘前五天，营销部门应通知公司财务部做好各项准备工作，否则由于财务准备工作不足，对公司产生的损失由营销部门承担全部责任。 第三章 收款、结算人员岗位职责 第十一条 财务部门设置开票员、收款员、收入会计销售收款及结算岗位，建立内部控制及稽核机制，并由公司出纳兼职办理票据交存银行业务及POS机刷卡收取款项进帐的逐笔核对工作。 在非集中收款日，开票员和收款员的工作可由一人承担。 第十二条 岗位工作职责 （一）开票员工作职责 1、从票据保管人处领取地产公司销售发票，根据税务机关的要求开具销售发票。 2、发票应按顺序号依次使用，所有联次一次填开，不得涂改。对于填错的发票应全份保留，并加盖“作废”印戳，不得撕毁。 3、每日编制、上报发票开具情况报表。 4、将当天的收款信息录入销售明源ERP系统。 5、上级交办的其他事项。 （二）收款员工作职责 1、现金收款：房款、定金。 2、票据收款：本票、支票。 3、POS机收款：客户刷卡后核对款项金额与信用卡签名，每日完成POS机结账。 4、负责去各银行缴存当日收取现金。 5、向客户解释各项款项收取结算方面、财务方面问题，并将相关信息及时反馈至公司财务部。 6、每日按时编制、上报收款日报表。 7、应付案场的突发事件。 8、上级交办的其他事项。 （三）收