区域型购物中心的商业体量及业态配比讲解材料.ppt

区域型购物中心 商业体量决定及业态配比 ;当前做法;当前做法;商业体量决定因素;人 口;人 口;消费力 ;我们在统计人均可支配收入时，如无法直接取得数据可大致估算为人均GDP的30%左右。人均可支配收入包含了居民储蓄、购房、买车、学习、就医等生活方方面面的支出，另外，年龄结构、消费习惯也是重大的影响因素。因此，实际在购物中心的消费仅为其中的一小部分，就区域型购物中心而言，按照10%来预估是比较合理的数据。; 我们基于同一城市消费习惯基本一致的前提假设，通过对区域内社会零售品总额与GDP的比值来判断该区域是消费外逃还是消费输入，情况如何。 消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现状较好，竞争比较激烈。 ; 按照项目正常的开发进度，一般要2-3年才能达到开业状态，这个时间段内，如果周边有在建在售住宅楼盘，可以??据这些项目的开发进度，做一定量的新入住人口预估，以修正我们通过人口数对项目体量大小的判断。 另外，商圈内人均可支配收入也在稳步增长，一般而言可以根据10%左右的年增长率进行预估，以此来修正我们根据消费力预估的商业体量。 作为销售型购物中心在项目操盘时，项目的商业体量大小应该结合项目基础经济技术指标，使项目的现金流比较充裕，但是，体量取值的上限一般不应超过加入了预估值之后计算出来的商业体量的上限值，否则，项目可能面临较大的风险。;消费力 ;二、区域型购物中心的业态配比;第一类：大卖场 第二类：零售 第三类：餐饮 第四类：娱乐;当前做法;理论一 ;理论一 ;理论一 ;理论二 ;理论二 ;消费力 ; 我们通过人口及消费力，从而引申出的两个概念业态比例人口取值系数S和业态比例消费力取值系数C，以此来进行业态比例的预估。 同样，我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了一个相对合理的参考取值区间，有利于我们提升工作效率，实际的业态比例还需要结合建筑规划布局。