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北京新城城中村考察及改造实施机制探讨 周 榕 陈志强 摘要：从2008年开始，北京新城建设全面启动，其中城中村问题是新城建设的一个难点。城中村问题 的解决对全面落实科学发展观，构建和谐社会，实现北京人口、资源、环境协调发展具有重要意义和紧迫 性。根据各新城城中村改造的迫切性和发展重点，笔者重点对位于北京六环路附近的昌平、大兴、顺义、 通州四个新城内近20个城中村进行了考察，与各新城的规划部门及相关单位进行了座谈交流。调研发现四 个新城的城中村问题各有特点，而且一些新城已对城中村采取了改造措施，并取得了一定效果。本文结合 现状调研对北京新城城中村特点进行分析，对城中村改造的实践经验进行总结，同时结合各地成功经验对 北京新城城中村改造实施机制和政策保障措施进行探讨。 关键词：北京 城中村 改造 规划 1.北京新城城中村现状特征 在考察的北京四个新城中，城中村问题较有代表性的是昌平老城区。昌平老城区城中村 面积约为 44 公顷，城中村中房屋比较破旧杂乱，大多是需改造的平房区，以下主要以昌平 为例对北京新城城中村现状特征进行总结分析。 1.1 空间形态及形成原因 昌平老城区城中村空间形态以一层平房为主，用 地不规则，基本被包在街区中间，占地面积大小不一， 占地少的不到 1 公顷，多的 7、8 公顷。虽然也有很多 加建等违章情况，但不如北京中心城城中村严重。造 成这种布局形态的原因主要是在 90 年代，为改善城中 图 昌平六街俯瞰图 村对城市街道景观影响，又限于区财政压力，区里提 出对旧城进行“外包装”，也称“街面亮化”工程，因 此只对临街平房进行拆除改造，建起 2-3 层公建。但 位于街区里面的村子还保留原来状态。随着城市化加 快，城市建设基本从街面逐步向街心展开，逐渐形成 了不规则的空间布局。 1.2 用地权属 图 昌平老城区五街城中村 城中村农民土地大部分已被国家征用，农民宅基地也部分被征为国有，从昌平老城区的 用地权属图来看，城中村地区基本为国有用地，只有少部分还为农村集体用地，有的城中村 内既有国有用地又有集体用地。 2733 城中村地区 图 昌平老城区用地权属图 1.3 人口构成 由于城中村在宅基地被统一征为国有用地时，农民也相应转为城市居民，所以城中村常 住人口构成为农居混杂。根据城中村在城区的位置不同，外来人口比例也不同，但外来人口 的数量基本为本村常住人口 1-2 倍。以昌平老城区六街为例，目前共有常住人口2300 人 （其 中包括农民 127 人），外来人口有 5000 人，外来人口前几年约以每年 20 ％速度增长。 问卷调查发现居住在城中村的外来人口年龄平均在20-45 岁之间，以中青年为主，男女 比例基本为2 ：1，70.1%的外来务工者已婚且有子女。外来务工者主要来自河南、河北、安 徽、山东、四川、东北等。外来务工者中，最高学历为初中学历的为大多数，占全部调查人 口的 48% ，而更低学历和较高学历则相对较少，这种分布特点不仅是城乡差异的体现，也 决定了他们就业能力的局限。他们主要从事的行业为批发、零售、废品收集、建筑业、住宿 和餐饮业、制造业，以及交通运输、仓储和邮政业等，基本是以服务为主的第三产业。 1.4 经济收入 新城城中村居民农转非后，政府一般会帮助安排就业。本地居民除了有工作收入外，一 部分会出租房屋收取租金，俗称“瓦片经济”。如昌平区六街约有30%-40%住户出租房子。 但新城城中村租金相对中心城要少得多，用于居住房屋月租金基本为 100-300 元/ 间，临街 门脸房较高，月租金约为 1000 元/ 间，个别门脸房一年租金可达十几万。村委会会雇一些村 民担任本村清洁工或保安，村民从事保洁等的工资收入来自集体物业租金收入。外来务工人 员月收入以 500 元-2500 元居多，收入水平相对较低。 2734