1051216讲义不动产仲介法律案例探讨.PPT

* 肆、仲介的權利報酬 * 肆、仲介的權利報酬 Q:服務報酬酌減 賣方主張 仲介請求依違約條款「銷售價格之6%」計算服務報酬過高，應依民法572條酌減。 判決意旨： 1.土地一般銷售委託契約書內約定「服務費為成交金額總價3%」，仲介原得取得之報酬僅為3%。 2.綜觀全部事證，包含契約約定之仲介義務，仲介已提供之具體服務、委託期間、系爭土地位置之遠近、交通狀況、現代社會之網路盛行、買方委託買方仲介等一切情狀，相較於仲介原所任勞務之價值，6%違約之服務報酬之約定過高，酌減為3%。 * 肆、仲介的權利報酬 Q:服務報酬被酌減2次 案例： 賣方委託仲介銷售房屋，賣方反悔不賣，仲介因而向賣方請求銷售價額530萬元之4%違約金=21萬2千元 判決意旨： 一審： 1.查賣方委託銷售期間、仲介因此所受之損害程度，及仲介原可得之報酬，酌減違約金為16萬元 二審：(賣方認為金額太高不服上訴) 1.專任委託契約書委託期間僅7天，仲介未花費相當時間、金錢為賣方找買家 2.衡客觀事實、當事人所受損害，及當前社會經濟情形，酌減違約金為8萬 * 肆、仲介的權利報酬 Q：違約金之計算 賣方主張： 買方所給付之定金，為2萬元現金及18萬元支票，支票18萬元不屬於立約訂金 判決意旨： 1.買方交付給仲介之18萬元支票，仲介未轉交賣方，自難謂賣方已收受該支票。 2.賣方僅須賠償定金(2萬)2倍之違約金 * 伍、仲介的權利報酬 * 陸、訴訟之準備與程序 評估 危險可能 預見可能性 應注意 告知 危險因子 預防可能性 能注意 分擔 危險責任 防止可能性 已注意 彈性 危險移轉 客觀可歸責 違法性 存證 事故證據 追蹤 風險延伸 溝通原則 稽催 風險監控 檢證 風險管理 負責 風險停損 * * * 三、不動產經紀業管理條例 壹、仲介法律規範 第23條 I經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說 II前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章 第24條 I雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章 II前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分 * 第25條 經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏 第26條 I因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任 II經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 壹、仲介法律規範 三、不動產經紀業管理條例 * 貳、仲介的契約關係 * 一、契約之成立 二、契約之要式 貳、仲介的契約關係 * 貳、仲介的契約關係 一、契約之成立 契約標的明確化 仲介應依委託銷售契約之本旨 達成買賣雙方之主要交易條件之合致 判決意旨： 賣方提出之契約內容變更書內未記載其中4筆 與買方要約內容不符，買賣契約不成立 * 貳、仲介的契約關係 一、契約之成立 買賣契約成立不以收受斡旋金及定金為必要 Q：買方仲介未下斡旋金，亦未收訂金，可否請求報酬? 判決意旨： 1.縱使買方仲介未收訂金，但賣方代理人已於「不動產買賣意願書」賣方簽章欄簽名確認，買賣契約即已生效 2.賣方未於約定期日簽立買賣契約書，仲介仍可請求服務報酬 * 貳、仲介的契約關係 一、契約之成立 必要之點已合致，契約即已成立 Q：何謂賣方與買方必要之點已合致? 判決要旨： 土地之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項均屬必要之點 賣方在要約書上表示「同意出售」，與買方簽訂僅是買賣契約之「預約」，而非「本約」 必要之點之判斷： 1.探求當事人立約時之真意 2.並通觀兩造所簽立各類契約全文 3.斟酌訂立契約當時及過去之事實 4.不動產買賣交易上之習慣等 * 貳、仲介的契約關係 二、契約之要式 代理授權應明確 Q：代理人有無變更仲介與賣方間之委託銷售契約所約定委託銷售價額之代理權? 仲介：錄音譯文可證賣方第一時間已授權給代理人 賣方：賣方所留存之契約未有代理人之簽名，未授權予代理人 且契約內容變更同意書是以代理人的名義簽立 判決要旨： 仲介應提出之文書中相關代理權授予或委任之內容 * 貳、仲介的契約關係 二、契約之要式 授權變更條件應以書面為之 Q ：委託授權條件的變更(持分變更土地全部)應如何為之? 判決意旨： 1.委託授權之條件及其變更，透過提供慎重及正確的「文書服務」，來確認每一個交易環節或步驟之過程，是最基本之專業服務上的要求 2.仲介未依不動產經紀業管理條例第22條製作不動產說明書，亦未依同條例第23條將經委託人簽章之不動產說明書，持向買方說明，且仲介與買方簽訂之委託斡旋契約書中，竟記載買方欲購買賣方等2人所擁有之不動產，而