常见的街区式商业探索.ppt

* 商业消费市场分析——从细分销费群体行为模式切入，充分考虑市场风险和市场潜力，从未来项目可能辐射范围和获取消费者的容量能力分析湖心岛商业部分的平效价值空间和消费能力增长 B Factor 1 Factor 3 Factor 4 a.平效价值空间 b.消费能力增长模拟 1 旅 游 人 群 4 盐 田 区 海 员 Factor 4 3 商 务 人 群 2 片 区 居 住 人 群 旅游人群分析： 2000-2005年深圳旅游业主要指标对比表 入境游客在深人均天旅游花费项目构成 2006年上半年来深游客游览景点情况分析 2006年深圳三大旅游圈的入境游客游览情况（％） 入境游客感兴趣的旅游资源（％） 大梅沙片区房屋均价已超过12000元，居住人口多为二次置业以上，对生活品质有较高要求，而未来三年之内，大梅沙片区将兴建超过40万平米，还会形成整个深圳最大的一个别墅群落； 大梅沙可辐射区域2万人口，每月家庭消费6000元，其中购物、餐饮、娱乐、休闲占其消费比例的50%，由此片区有1117.8万元/月的消费空间； 大梅沙片区酒店的出租情况 大梅沙片区酒店会议厅配备情况 小结： 大梅沙的酒店入住人群日均在1000人以上，其中商务人群占50%，计570万/月的消费空间。 2005年在盐田港靠岸15万国外海员，国外海员一般都会逗留三五天，远洋船海员在港口上岸时间的消费水平大约在500---600美元之间。按照大梅沙区域五分之一的市场份额，大概有1.35亿/年的消费空间。 * 市场定位与形象主题——基于前期市场论证和主题差别性与适应性分析，依托项目资源提出通过纪念价值的发挥挖掘市场需求，营造“人文湖心，一岛情深”的主题休闲商业环境 C 人文湖心 一岛情深 市场定位 充满人文关怀的特色休闲岛屿商业 市场论证 消费群体定位 业态定位 类似商业案例 主题导入 主题差别性与适应性分析 基本商业观点与品牌战略 品牌构建的思路 品牌建设实施方案 【教堂婚礼】 日本冲绳|饮食 艺术 工艺 礼教 * 盈利模式——基于项目面市初期区域商业市场尚未成熟的现状，从利润与回现目标入手，分析三种商业模式的市场风险和整体收益，推动开发商决策，并给出租售并举模式下的具体操作方案 D 项目商业部分的价值是通过市场实现的，我们的历史使命是创造一个有机的市场； 经营商户需要源源不断的人流供应，我们同商家息息相关，我们代表的是整体； 放水养鱼。先让商家赚钱，我们再赚钱是我们的生意合作态度，也是我们中长期持有的基本观点； 初始阶段消费者需要我们引导消费。 * 商业氛围营造具象表现——文化景观 商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶 商业氛围营造具象表现/配套性设施——闲椅、吊床 商业氛围营造具象表现——灯光工程 商业氛围营造具象表现——灯具 公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌 商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌 街区园林绿化 商业单元设计 成功商业街建筑规划设计原则 短街 窄道 曲径 共享 焦点 交通 停车 文化 氛围 软件 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 北京“巨库”时尚卖场的定位失败 北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思 2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。 然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。 巨库的定位的硬伤 交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。 消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90年代建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。 主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力； 现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和收益 软件 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 东莞金月湾招商的失败 软件 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 直接销售模式带来的经营恶果 广州中华广场 杭州涌金广场 广州中旅商业城 中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营一直不温不火，后收回经营权统一经营才有后来的中华广场的威名。 涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎么看怎么好的商业地产项目交房四五年了，至今还不能全面开业，众多投资客被死死套牢，成为杭州商业地产永远的“痛”