物业管理常见纠及法律对策201008.ppt

物业服务常见纠纷与法律对策 ;案 例;学习目的;主要内容 ——三类七种常见纠纷及法律应对;一、物业欠费;（一）物业费常见纠纷类型;1、物业费标准;政府指导价;政府指导价;违反后果;政府定价应对;2、缺乏书面合同引起的纠纷;3、收费时间纠纷;4、履约标准纷纠; 例1：采光井未打扫业主减少物业费诉讼;物业服务司法解释;如何应对（以居家被盗为例）;5、合理性相关纠纷;（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费;（2）物业费列支范围引起的投诉;5、合理性相关纠纷;（二）欠费纠纷法律应对; 欠费纠纷诉讼中的注意事项; 1、诉讼时效期和中断;《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条　具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： 　　（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； 　　（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； 　　（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； 　　（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 　　前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 ; 2、书面催收和证据保存; 3、争议解决方式的选择;（三）实务中的应对措施;二、物业管理服务纠纷;物业公司责任的产生根源概述;（一）装修管理服务——违章搭建 ;花园内盖起两层楼。;《住宅室内装饰装修管理办法》;区分所有权司法解释 ;2、如何对待业主的装修搭建行为？;（1）分清专有部分还是共有部位;共有部位的合理利用;（2）违章搭建的民事责任;案 例;（3）根据行为的危害性作出不同处理;谨慎行使物业公司的诉权;3、物业公司在装修管理中的作用;（3）相邻维修应对;相邻维修应对;4、处理违章搭建纠纷的应对;（二）停车管理纠纷 ;;2、小区车位不足乱停放的解决;3、车辆丢失、损坏物业公司是否承担责任？;如何应对车辆丢失和损害;4、物业公司能否禁止业主车辆进入小区？;（三）共用设施设备、共用部位、场地等管理纠纷;1、人身伤害、财产损害纠纷;案例：好来居砸童案; 建筑物侵权责任法条摘录（一）; 建筑物侵权责任法条摘录（二）;重点关注：;应对措施;案 例;2、业主共用部位经营和改造;2、业主共用部位经营和改造;（四）公共秩序维护、安全防范协助;案例：;实务中的措施;案例：流浪狗咬人;法律如何规定？;（五）增值服务中的纠纷;案例：;群众性活动组织者责任;三、物业公司在业主自治活动中的参与 ;（一）业主表决;（二）业主大会和业主委员会授权事项;（三）议事规则的制订;业主的定义;应对措施;内容回顾 ;发件人: AKA06.张雯雯.Coco 发送时间: 2010年7月8日 星期四 19:12收件人: AK12.物业公司品质部经理全体; AK14.物业公司文件管理员全体; AK10.物业公司经理级以上人员全体抄送: AKA.业务管理部主题: 请收阅：物业管理相关国家级重要法律法规一览表 请收阅： 《物业管理相关国家级重要法律法规一览表》，囊括与物业管理相关的重要国家级法律法规，请各一线公司参考使用。 ?此表已上传知识平台，业务管理部会随着新法的发布不断更新，请点击下载。 业务管理部 2010-7-8;《物权法》、《物业管理条例》及各地细则 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《物业服务收费管理办法》 《业主大会规程》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《保安服务管理条例》 ;《物业服务法律风险防范指引》 《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引》 《项目红线外设施建设与管理维护工作指引》 《（前期）物业服务合同(示范文本)》 《(临时)管理规约(示范文本)》 《万科物业装修服务工作规范》 ; 谢 谢 各 位！;