2010年10月上海商业地产销售市场行情.docx

上海商业地产销售市场行情分析 统计区间：2010年9月25日～～10月24日 前言——自今年4月17日出台“史上最严厉”的房地产调控政策“新国十条”后，9月29日晚，国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等多部委再度加码，推出“五条升级版”调控新政，紧接着10月7日上海便出台了12条地方调控细则，基本上全面落实了国家的‘9.29新政’，尤其是限购政策引起了市场的极大震动。然而，值得注意的是，越来越严厉的调控政策仍然主要面向住宅市场，那么对于一直处于政策“空窗期”的商业地产销售市场又会产生什么样的影响呢？ 商业物业：供回落、求攀升、供求关系现逆转、价创新高 1、供应——冲高回落，但仍处于高位 在经历了上月的供应放量行情后，本月，全市商业物业的供应量有所回落，环比上月减少5.2％，达22.90万平方米，但仍处于一个相对高位水平，高出今年1～9月的平均供应量16.1％，更是高出去年月度平均供应量近4成。 从环区来看，内环内和外环外2个环区供应的萎缩是带动全市总量下滑的主要原因，其中，内环内或受世博会的影响，今年首次呈现零供应的态势，而以往的供应大户——外环外也“雄风不在”，环比减少近一半，达11.94万平方米；不过，内外环间却乘势崛起，环比翻了近5倍，达10.96万平方米，这主要归究于环区内长风国际娱乐中心项目整体上市的“功劳”。 从区县来看，相比上月，本月有新增项目上市的区县数量减少4个，达10个，且供应集中度也有所上升，本月的供应主要集中在供应面积前四位的区中，合计占全市比重的88％，较上月11个百分点。而从具体的区县来看，普陀同样由于区内长风国际娱乐中心项目的整体上市而“一飞冲天”，位列第一；位居其次的是上月的供应冠军——嘉定，其也是唯一一个上月上榜的区；依次是原浦东、金山、奉贤三区。具体见下表： 表1：两月供应面积TOP5区县对比 上月 本月 区县 供应面积 区县 供应面积 嘉定 8.75 普陀 8.98 青浦 4.29 嘉定 4.83 松江 2.87 原浦东 4.07 宝山 1.59 金山 2.28 闵行 1.17 奉贤 0.62 数据来源：上海房地产交易中心 从新增供应项目来看，本月除了长风国际娱乐中心体量较大外，其余上市项目的体量均不大，均在2万平方米以下。从上市项目类型来看，与上月主要以配套类商铺有所不同，本月较为多元化，有大型购物中心，也有专业市场商铺。具体见下表： 表2：本月供应面积TOP5项目 项目名称 区县 板块 环线 供应面积 供应套数 上海长风国际娱乐商业中心 普陀 长风 中内环间 89,589 93 万家新天地商都 原浦东 川沙 外郊环间 19,725 250 尚都国际大厦 嘉定 安亭汽车城 外郊环间 11,963 207 嘉峰汇酒店公寓 嘉定 南翔 外郊环间 11,031 30 金山国际贸易城 金山 金山新城 郊环以外 10,501 168 数据来源：上海房地产交易中心 2、成交——大宗交易带动全市成交量大幅攀升 2010年10月，全市商业物业成交面积为25.21万平方米，同、环比分别增加45％、33.0％，已处于一个较高的成交水平，基本上已摆脱了之前几个月的低迷态势。尤其值得一提是，本月大宗交易对全市成交量的攀升功不可没，仅长风国际娱乐商业中心一宗大宗交易就占据了全市总量的三分之一之多，也正好于本月成交量的环比增幅接近。 从环区来看，与上月相比，出现“内增外减”的态势，其中，内环内、内外环间2个环区的成交面积分别为1.52、11.7万平方米，环比出现大幅增加188.2％、420.5％，而外环外只成交了12.03万平方米的商业物业。，环比减少25.7％。不过，值得一提的是，虽然，本月外环外的成交表现不佳，但仍未改变全市“内轻外重”的分布格局。 从区县来看，本月最大的一个亮点就是普陀“一飞冲天”，遥遥领先于其它区县，当然这仍不离不开普陀长风国际娱乐商业中心的“贡献”，其占到该区成交量的99.4％。位居其后的金山，嘉定、原南汇、原浦东成交规模相对均偏小，相比上月相同位次的成交量除位列第五名次的原浦东有所增长外，其余均有所萎缩。具体见表三： 表3：两月成交面积TOP5区县对比 上月 本月 区县 成交面积 区县 成交面积 奉贤 4.27 普陀 9.01 嘉定 3.14 金山 2.55 宝山 2.73 嘉定 2.09 原浦东 2.38 原南汇 1.89 青浦 1.53 原浦东 1.87 数据来源：上海房地产交易中心 从热销项目来看，无庸置疑，长风国际娱乐商业中心稳稳坐上本月成交面积TOP5项目榜的冠军宝座，不过其16132元/平方米的成交单价已低于本月长风生态商务区成交的两幅宅地的楼板价（24000元/平方米以上），商住倒挂依旧。其余上榜的项目成交规模偏小，均未破万，但类