广州房地产的项目利益分配的研究.doc

广州房地产的项目利益分配的研究 　　摘要：通过对广州近年两个房地产项目开发案例进行分析研究，并计算出市场各利益相关者的利益分配。结果表明：在这两个商品房开发项目的收益情况大体是政府获利60%，银行获利5%，开发商获毛利35%。这种分配格局的形成有历史的原因，但不尽合理，因此，应调整平衡各方利益关系，使房地产市场得到稳定健康地发展。 　　关键词：利益分配；房价构成；税费；利润 　　Abstract: through analyzing the guangzhou two real estate project development in recent years case study research, and calculates the market stakeholders interests distribution. The results show that in the two commodity housing development project in the yield of 60% profit is the government, the bank profits 5%, developers won 35% margin. The distribution pattern formation of historical reasons, but not entirely reasonable, therefore, should adjust balancing the interests relation, make the real estate market to get stability healthy development. 　　Keywords: distribution of interests; House prices constitute; Taxes; profits 　　 　　 　　中图分类号： F293.3 文献标识码：A文章编号： 　　1 引言 　　改革开放以来我国的房地产业发展取得了令人瞩目的成绩，并日益成为推动我国经济发展的重要增长点。新世纪以来，中国的房地产行业进入到快速发展的时期，房地产开发、投资和销售的年增长幅度均超过20％，明显大于我国GDP增长速度。房地产商品房价格也随之上升，目前,广州市商品房均价已达到约12500元/m2。开发过程到底谁受益，众说纷纭。 　　关于房价问题，已有很多研究，以往文献主要集中在商品房价格的组成分析。但大部分均为定性分析，缺乏具体的实证分析来支持文章结论。本文从商品房开发利益的分配这一观点来探讨房价，对我国房地产市场的主要利益相关者—-政府、开发商、银行进行分析。以案例分析得出各利益相关者的分配比重，从而揭示商品房价格的组成，为房地产市场可持续发展提供参考。 　　2 房地产开发利益相关者分析 　　房地产开发需要大量资金，开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。对住宅商品房价格影响较大的税费有营业税及其附加、契税、企业所得税、建筑营业税及附加、土地增值税、城市基础设施配套费、人防建设费等。利润又细分为企业利润和股东利润，前者是房地产企业的基本生存条件，而后者则发生在上市房地产企业身上，它是税后企业利润扣减个人所得税后分配给股东个人的利润。很多研究表明[1~3]，土地成本和各种税费占了房价很大的比例。 　　房地产市场利益相关者就是指参与房地产活动并对其产生影响的各个群体，他们是房地产市场的构成要素。由于房地产市场需求角度主体相当分散，这里仅从供应角度考虑，主要利益相关者分为政府、银行和开发商三大类。政府利益来源为土地出让金、各种税费；银行利益来源为贷款利息；开发商利益来源为利润及其他。 　　首先，政府在房地产市场中扮演着重要的角色，在房地产市场上，政府通过制定房地产开发过程中的各种税费和政策来实施对房地产市场的宏观调控。政府拥有土地的规划、开发和利用审批的权力，同时，土地使用权的转让和税费的征收使政府成为房地产开发的受益者，这就使得政府成为房地产市场的主体之一。 　　其次，房地产开发是属于资金密集型行业，目前我国房地产开发和消费贷款都严重依赖于银行的贷款。而银行利益主要来自贷款利息，这使得银行作为房价利益分配主体的地位不可忽视。 　　最后，房地产开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者，他们投资房地产的主要目的是为了能够获得利润。在市场经济条件下，追求利润最大化是企业的原始驱动力，因此，开发商自然成为房地产市场供应方面的利益相关者。 　　3 案例分析 　　我国房地产税收几乎涉及到现行税制的所有税种，部分税种税基交叉，存在重复。各地政府针对房地产企业的各种收费项目更是名