设施、设备管理及房屋养护.docxVIP

??????? 一、房屋和公共配套设施管理及维修方案　　（一）、房屋管理　　1、巡检　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。　　2、装修管理　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议；　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况；　　⑷、装修结束组织验收；　　⑸、验收合格2个月后组织复验；　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。　　3、油漆粉饰　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰；5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。　　4、建筑物外立面　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。　　委托合同另有约定的按合同约定执行。　　（二）、房屋设备分类　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异；主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。　　1、房屋建筑设备　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统；　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统；　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等；　　2、房屋建筑电气设备　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等；　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等；　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。　　（三）、公用设施设备的保养与维修　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除；　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整；　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理；　　2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理；　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%；　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%；　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。　　二、设备安全运行管理方案　　1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。　　2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。　　3、建立公用设施设备档案（设有台帐），设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。　　4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范；设施设备