房地产基础知识资料（四）.docVIP

大连软件园开发有限公司 PAGE PAGE 4 房地产基础知识资料 一、房地产基本概念 1、房地产包含的什么内容？ 我们所说的房地产包括房产和地产，及土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占有的土地的使用权。 2、房地产的特性 不得移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。 3、房地产的类型 1）按开发程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地； 在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的； 2）按建筑结构划分的类型 建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为： 钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类： 墙体结构、框架结构、深梁结构、简体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构。 3）按建筑层数和高度划分的类型 低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。 此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。 4、房地产开发： 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 5、房地产咨询： 是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究，房地产市场定位、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 6、土地所有权的权能： 土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。 土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。 7、房地产业的基本要领及细分 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导型、带动性和风险性的产业。房地产的细分行业主要包括房地产投资开发，房地产中介服务和物业管理，其中房地产中介服务又包括地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪等。 8、什么是房地产（一、二、三级）市场 一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）。 二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。 三级市场（二手房市场）购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。 9、物业： 香港地区对房地产的称谓，物业在这里指房地产。 10、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 11、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 12、套内墙体面积： 共用墙为水平投影面积一半计入、非共用墙为水平投影面积，计入套内。使用面积为市内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 13、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 A、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和 B、不计入商品房建筑面积的项目 层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。 消防、检修等用途的室外爬梯。 构筑物、如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。 14、容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积之比。 15、层高 房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 16、户型比 各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”。如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区中所占的比例多少。其计算公式为： 户室比=某种户型套数/（一幢、住宅群）住宅总套数×100% 17、使用面积 用百分率表示。等于总套内使用面积之和（㎡）除。即： 使用面积系数=总套内使用面积之和（㎡）/总建筑面积（㎡）×100% 18、1平方米=10.76平方英尺 19、裙楼： 从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。 20、架空层： 指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。 21、封顶：