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关于拆迁补偿费的涉税处理 朱克实博士 房地产开发过程中，涉及旧城区改造的项目也很多，对于房屋拆迁形式一般有三种：产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。对于不同的形式涉税处理也不同，这里面既涉及中央政策，也涉及地方政府的土政策。这里作价补偿最简单，不涉及营业税；而其他形式则相对复杂一些。归纳起来涉税问题主要涉及营业税、所得税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税等。下面具体分别予以分析： 　 一、拆迁补偿的形式 城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。 根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 1.产权调换。 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。 2.作价补偿。 拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。 3.产权调换和作价补偿相结合。 拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。 二、收取拆迁补偿费的会计处理 不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。 （一）企业搬迁：政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。 企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。 二、个人搬迁：通常是房地产开发企业取得土地，同时承担安置搬迁户。是企业行为，政府不拿钱，政府将土地销售出去的一部分收入作为安置费用，但不是直接给拆迁户现金，通过实物形式给予拆迁户补偿。开发企业通过招拍挂形式拿到土地，同时，政府要求房地产企业要安置原土地经营单位员工或住户。通常是由房地产企业承担。一种方式是企业招拍挂成本的一部分用于安置搬迁户，由企业支付；另一种是政府用招拍挂的收入一部分支付搬迁户，由政府支付。 但不论怎样支付都是企业拿地成本的一部分。这里面在将安置成本列为土地成本处理。 三、拆迁补偿的涉税处理 对于直接货币补偿，根据房屋拆迁补偿安置协议，只需要由被拆迁人签字确认的收款白条入账即可，作为房地产开发商取得土地的成本。同时根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）文件规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。营业税、土地增值税等全部免缴。 最为复杂的是拆还建（即产权调换）问题，即房地产开发企业用自己开发的房屋来安置被拆迁户。具体涉税问题如下： （一）营业税的处理 房地产开发企业拆还建（产权调换）既涉及房屋等面积补偿又涉及结构价差或超面积购房问题。对此，税法作出了不同规定： 关于回迁房征免营业税问题涉及两个文件，一个是外商投资企业适用国税函发[1995]549号文件，这个文件是对江苏省国税局的回复：你省南通等地外商投资企业(以下称拆迁人)根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置(或偿还)住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下: 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条