问题的提出和背景.DOC

PAGE PAGE 1 房产累进税和住房供求关系的实证研究 褚小明 摘要：近年来中国住房市场价格持续上扬，不仅中低收入居民和新增劳动力的住房需求难以满足，而且刺激了高收入阶层对住房的投资和投机需求，进一步推高住房市场价格，加剧住房问题的严重性。本文通过实证研究证明，征收房产累进税可以抑制高收入户在高端市场的过度需求，增加住房低端市场的供应并降低住房价格。 关键词：房产累进税；住房市场；住房需求 一、问题的提出 近年来我国城市住房市场价格持续上涨，不仅影响中低收入居民的基本住房和生活水平，而且提高了新建企业的财务成本，更实际构成劳动力特别是新增劳动力的市场准入障碍，成为社会长期安定和经济持续增长所必须认真面对的严重问题之一。房价持续上涨的根本原因是土地供应刚性和居民收入持续高速增长诱发的住房需求不断增长的矛盾，而加剧这一矛盾的则是房价持续上涨这一趋势本身。由于住房的持有成本较低，高房价不仅没有抑制对住房的需求，反而刺激了高收入阶层对住房的投资和投机需求，而日益增加的大套房、多套房、别墅式建筑伴随着空关房和低利用率的周末假日房，则进一步推动住房市场价格上涨。对于这一问题国家已经出台了不少的调控措施[1]，例如停止别墅类开发用地的土地供应，清理土地过量供应，以及规定新审批和新开工项目中小套户型建筑面积比重等等，但效果并不理想。在土地总量供应刚性的条件下，要缓解住房供求矛盾就必须抑制部分人的需求[2] [3] [4]，办法之一就是提高这部分人的住房持有成本。很多国家都采用房产税作为收入转移的手段之一；在人多地少土地供应刚性的国家，征收房产税还可以兼做调控住房市场的政策手段[5] [6] [7]。本文的目标就是探讨是否可以通过开征房产累进税来抑制住房的投资和投机需求，从而改善低收入居民和新增劳动力的住房可获性，以促进社会安定和经济增长。 房产累进税是以房屋为课税对象在不动产的占有环节课征的一种房地产税，要求土地、房屋等不动产的承租人或所有者每年缴付规定的税款，而应缴纳的税额则随着房地产市场价值的升高而提高。如果不论业主购买多少套住房都累计其总面积，超过标准的部分按一定的比率征收累进税，同时每年按照土地增殖后的评估值计税[8][9] ，那么，房产累进税不仅可以作为收入转移的政策工具，而且可能有效抑制住房的投资和投机需求，从而有利于满足低收入居民和新增劳动力的住房需求。为保障低收入居民的生活水平和对住房的基本需求，对拥有住房总量低于一定面积的家庭可以免征房产累进税，而对拥有住房总量超过规定面积的家庭则可以按照累进税率征税。 征收房产累进税必然增加高端阶层持有住宅的成本[10]，降低他们的过度需求，特别是投资和投机需求，即使持有房屋总量不变也可能出租一部分。出租部分可以看作需求的减少，也可以看作实际供应的增加。抑制住房的投资和投机需求相当于压低总需求，在土地和住房供应刚性条件下必然会压低房价水平。与此同时，抑制高收入阶层对大面积和别墅式住房的需求会改变住房的供应结构，开发商必然对需求的变化做出反应，增加小套型房屋的供应。 本文主要研究我国在土地供应高度刚性，人口收入高速发展的情况下，通过征收房产累进税是否可以抑制、在多大程度上可以抑制高端消费者对大面积房，包括大套、多套和别墅式住房的需求，促使供应结构发生改变，以便更好的满足低端住户的需求。基于这个研究目标，本文提出了一个有待验证的假说：房产累进税可以在不同程度上抑制消费者对大面积住房的需求，进而增加普通住房的供给并降低房价。 二、理论分析和本文的研究框架 根据国外通行规则[11][12]，房产税的税基为征税时住房的市场总价值，而不是购买时实际支付的价格，且每年都要征收。房产税又称为物业税，纳税人为拥有特定面积住房的消费者。本文中“特定面积”临界点设定为80平米，即征税对象为住房，不论业主购买多少套住房均累计其总面积，80平米以下不征税，超过80平米征收超额累进税，每年应缴纳的税额按照房屋的市场价值和规定的税率计算。虽然是一种长期缴纳的财产税，由于长期的现金流可以折算成等量的现值，房产税对住房市场供求的影响仍然可以放在征税对商品供求的影响框架内进行研究。 图1 一般征税对市场均衡的影响 Q 图1 一般征税对市场均衡的影响 Q D1 D S S S1 D Q P b a P2 P0 P0 P1 P1 P2 P 图1表示征税对一般市场均衡的影响，其中S为供给曲线，D为需求曲线，P0为征税前的市场均衡价格，P1为征税后生产者得到的价格，P2为征税后消费者支付的价格。图1a表示，在一般情况下，无论征收价内税或价外税，都可以表现为需求曲线不变，供给曲线向左移动（S S1），市场均衡数量减少，消费者支付的价格提高，生产者得到的价格下降。等价地，征税的结果也可以表