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一期房屋渗水原因分析及维修方案报告 2016年6月中下旬梅雨季节连续20多天大雨，6月29-30日对一期所有房屋渗水情况进行全面检查，共计发现渗水224处，洋房38户79处，其中已售已交房10户11处，已售未交房1户1处，未售27户67处（其中24处为楼上业主装修破坏防水层导致楼下渗水24处）；别墅54户145处，其中已售已交房16户58处，已售未交房11户26处，未售27户61处。按渗水部位分类统计为：外墙渗水96处、门窗边角渗水78处、楼板渗水28处、管道根部14处、其他8处；其中因楼上业主装修破坏防水层导致楼下渗水 24处。 经统计分析2015年6月发现的渗水经一年持续维修，外墙渗水维修成功率约70%，门窗边角渗水维修成功率约70%，楼板渗水维修成功率约85%，管道根部渗水维修成功率约95%。 渗水维修关键在于分析研究找到渗水点源位置，从渗水点源维修才能提高修复成功率，按渗水部位不同做以下渗水原因分析、维修方案、后期开发建议措施。 外墙渗水 渗水原因： 1、外墙结构设计由内到外依次为：自保温砂加气块——12mm厚水泥砂浆找平层——外墙面砖（外墙面砖为毛面）或真石漆涂料。经分析研究外墙结构没有有效的防水层，且外墙面砖为毛面，面砖本身就有缝隙、吸水性大；再加上外墙面砖由于工艺原因擦缝不连续、不严密，形成渗水通道。一旦雨水通过缝隙或面砖进入墙体或经长时间雨水浸泡，就会出现内墙渗水现象，而且内墙出现渗水的源点不一定正对着外墙，可能向上、左、右都有可能，很难找到外墙渗水源点。 注：图片为2013年6月版实际施工图建筑施工说明 2、GRC安装时需钻孔用膨胀螺栓固定，安装GRC构件后，GRC与墙体间缝隙用结构胶密封。由于钻孔破坏墙体，形成渗水通道及GRC与墙体之间缝隙打胶不严密，导致雨水渗入墙体。 3、屋面天沟、露台四周二次浇筑混凝土与一次混凝土粘结不密实，再加上后期防水不施工不到位或防水层被破坏，雨水从一次与二次混凝土交接处进入外墙，顺梁外保温向下进入墙体，导致室内墙体出现渗水现象。 维修方案： 1、在渗水范围每边扩大20cm铲除内墙腻子清理干净刷防水涂料，同时在对应外墙处每边扩大50公分刷透明防水涂料；GRC与墙体接触缝隙重新打结构胶，膨胀螺丝位置重点处理。 2、凿除外墙结构至砌块（梁、柱保温砖凿除）——用堵漏灵堵实——粉刷平整——刷防水涂料——贴外墙砖或真石漆。若是混凝土墙体渗水：钻孔——下注浆针——注浆——恢复。 3、在墙体渗水上方对应屋面天沟、露台位置每边延长30cm凿除 保护层、保温层至楼板结构——清理干净——刷防水涂料——蓄水48小时——不渗水，恢复。 后期开发建议措施： 1、由于外墙渗水主要原因是墙体结构设计导致，建议项目二、三期在外墙结构设计时采用常规做法即：灰加气砌块（或混凝土小砌块）——找平层——保温层——抗裂抗渗砂浆层——饰面层（面砖或涂料）。外墙饰面层建议用涂料，若用面砖则设计为釉面砖。 注：图片为2011年6月版图纸建筑施工说明 2、由于GRC安装工艺必须破坏墙体建议二、三期少用或不用GRC，改为其他装饰材料。若必须用GRC，建议安装GRC的位置设计混凝土构件，因混凝土防水效果较好。在GRC安装施工中加强现场施工管理，在保证GRC构件安装牢固的情况下，尽量减小膨胀螺栓钻孔入墙深度，打胶要严密连续。 3、在二次浇筑屋面天沟、露台四周混凝土前将一次混凝土凿毛、清理干净、刷界面剂，再浇筑二次混凝土并捣振密实，确保与一次浇筑的混凝土粘结密实。加强现场防水施工管理，全过程监督防水层施工，确保按照规范、图纸要求施工，防水层延墙上翻高度要高出屋面天沟、露台完成面30cm。加强后续施工时防水层的成品保护。建议项目后期设计在屋面天沟、露台四周及类似情况位置一次结构梁上翻30cm，可避免此类渗水现象出现。 门窗边角渗水 渗水原因： 窗框与窗台间混凝土塞填不密实及窗框与墙体间发泡剂施打不严密、不连续，粉刷层未压窗框形成缝隙，导致渗水。 维修方案：在渗水处扩大10cm凿除粉刷层至门窗混凝土框——清理干净——用堵漏灵堵实——粉刷平整。 后期开发采取措施： 加强现场施工过程管理，窗框与窗台间用微膨胀细石混凝土塞填密实，在混凝土未凝固前不要动窗框，使混凝土与窗框握裹牢固。在施打窗框与墙体间发泡剂时要连续，且不得突出窗框，若突出窗框，要在发泡剂凝固前塞入窗框，不得等发泡剂凝固后在切掉破坏表面凝结膜。在窗旁墙体粉刷时要压到窗框2-3mm，不留间隙，窗框四周打结构胶要连续严密。 楼板渗水 渗水原因： 露台、阳台、屋面天沟等防水施工质量不好、或后期防水层被破坏，导致渗水。 维修方案： 1、钻孔——下注浆针——注浆——恢复。 2、在渗水处对应位置的露台、阳台、屋面天沟每边扩大30cm凿除 保护层、保温层至楼