房地产定价策略研究报告.ppt

商业物业需考虑的因素: 作为商业物业我们首先考虑其位置,再则考虑其经营管理,在次考虑其人流量.其他则需要考虑推广的力度,档次,规模,产品设计等等因素. 同比楼盘价格状况: 丽天景苑:一层铺面销售价格:16000元/M2 旺府:一层铺面价格:8300元/M2 二层铺面价格3900元/M2 裙楼商铺价格测算赋分表 商铺均价计算: 1）修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=(QX/Qi)×Pi PA’=(QX/QA)×PA=(52/97)×16000×98.5%=8448.7 PB’=(QX/QB)×PB=(52/46.5)×8300×98.5%=9142.5 2）各相关楼盘权重取值为Wi WA=30% WB=70% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB =8448.7×20%+9142.5×80% =1689.74+7314 =9003.74 二楼商铺价格测算:二楼我们将以旺府的价格参照为基础: 两个二楼差异性比较小,因此我们建议2楼的商铺价格: PB’=(QX/QB)×PB=(52/46.5)×3900×98.5%=4296 采用低开高走的策略,建议二楼商铺价格3980元/M2起价 价格运用策略 采用低开高走的策略,提高开盘期认购率 总体低开高走、逐步提价 风险比较小：衡阳绝大多数楼盘采用“低开高走”价格策略，将实在的优惠给到客户，使成交价低于目标均价，可拓宽一部分客户群，对于开盘期冲刺一定的成交量非常有帮助，尤其适合于周边竞争非常激烈，项目可替代性特别强的楼盘，实在优惠可以给竞争对手沉痛的打击。缺点是前期让利致使尾盘价格走高，对尾盘消化有一定的难度，或者拖缓尾盘消化速度。 利好因素和项目自身的完善使得后期价格有上涨空间：由于项目销售周期比较短，销售条件将随着项目工程进度,配套日益完善、自身项目的展示性增强及产品素质的提升等因素影响，有一定的上浮空间。因此本项目比较适合采用“低开高走，逐渐上扬”的价格策略,把握好销售节奏,控制销售价格,使项目经济价值达到最大化。 上扬趋势建议 正式开盘2000元/M2均价，后视销售情况，再进行调整。 * 中管网房地产频道 中桥地产2007.03.21 同兴苑定价策略报告 中管网房地产频道 定价说明 ≯ 根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先确定影响楼价的各个因素，制定出“项目定价影响因素表”，各因素总分是100分； 挑选出与楼盘可进行比较的3～5个楼盘， 并赋予权重，各比较楼盘权重合计为1； 根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的分别得分； 定价说明 ≯ d. 将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（公式为：参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分） ；并将各楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的参考价格（公式为：参考价格＝参考系数×参考楼盘均价）； e. 将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的市场法计算均价【公式为：本项目均价＝(参考价格1×权重1＋参考价格2×权重2＋……＋参考价格n×权重n)】。 影响因素分析 ≯ 对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从众多影响定价的因素中，选出12大项直接或间接影响本项目价位的主要因素，并且根据影响程度大小，分别赋予权重。 1、地理位置、交通状况(标准分14分，本项目得分12分。) 地理位置是影响物业定价的重要因素之一，地段是决定物业综合素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者和投资者为主，非常重视位置的便利及片区的发展规划，所以赋予权重14分。 本项目所处片区，由于价位较高，颇受周边置业者欢迎。但片区的发展性规划基本明朗，整体交通情况良好，所以评分为12分。 影响因素分析 ≯ 2、商业服务设施(标准分10分，本项目得分7分。) 住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。项目所处片区给人感觉相对较为好，客户会更重视商服配套，所以赋予权重10分。 本项目客户主要为住家，主要考虑周边生活设施配套情况。比如超级市场、大型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目目前的商业配套，生活配套一般所以评分为7分。 影响因素分析 ≯ 3、教育设施(标准分7分，本项目得分6分。) 由幼儿园至中学的教育配套，是有子女客户购房的重要考虑因素。对本项目来说，由于大多数置业客户都是作住家用，所以幼儿园和小学的便利性和教学质量对楼盘销售也有相当影响。因而赋予权重7分。 本项目周边教育设配套完善，教育软环境一般，所以评分为6分。 影响因素分析 ≯ 4、园林、景观(标准分10分，本项目得分5分。) 随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提