关于海翼左岸名都项目可行性研究分析报告.doc

关于“海翼·左岸名都”一期地块 商品房项目的可行性报告 项目概况 项目名称：海翼·左岸名都 项目位置：三明市三元区原胶合板厂 项目规模：总用地面积：57556.43平方米；总建筑面积：平方米；其中住宅总建筑面积平方米，商业面积2608平方米，其余为社区配套及物业用房。 项目用途：住宅 项目指标：容积率3.0；建筑密度14.14%；绿化率30% 项目地理位置和周边环境 海翼·左岸名都项目南临新市南路，北临江滨路，往西五分钟车程是三元区政府所在地。项目周边配套和公用设施规划较为齐全，交通便利，具备较好的地段优势。 项目建设内容、规模和建设方案： 海翼·左岸名都项目开发内容为中高档次住宅为主，辅以部分商业。项目总用地面积为57556.43平方米，总建筑面积.267平方米（未含计容部分）计容建筑面积91033.501平方米，单列面积：15974.766平方米（未计容部分），建筑占地面积5822.462平方米，绿地面积：14406.586平方米。规划总户数为1648户，其中一期规划954户，商业面积： 2608㎡，共17间店面。小区规划停车位859个，其中一期地面53个，地下387个，住宅面积86028.872平方米，管理用房267.605平方米，配电室233.410平方米，物业用房266.795平方米，文化活动中心302.335平方米。亭楼31.150平方米，医疗室52.210平方米，开闭所194.030平方米，消控室32.200平方米，社区服务379.144平方米，社区活动321.200平方米，小区大堂116.823平方米，商业2608.087平方米，清洁楼199.640平方米。 项目建筑设计主要经济技术指标 本项目分两期开发共规划11幢，其中小高层：12层1幢，16层1幢；高层：29层1幢，31层5幢，32层3幢；其中一期地块占地面积5822.485平方米，总建筑面积54126.077平方米，规划总户数位954户，户型面积为47-136平方米的一房到三房；规划商业面积2608平方米，车位数地面53个，地下387个。 项目实施进程评价 海翼·左岸名都项目“四证齐全”，该项目为商住、教育用地；批地时间为2010 年 03月31 日，楼盘动工时间为2011年03月12日，根据工程施工计划，一期竣工时间为2013年5月30日，2014年6月30日项目竣工验收并交付使用。 项目市场定位及周边配套 本项目的市场定位为中高档次住宅，目标客户群主要具有中高端购买力的中层收入人群，如机关单位公务员、企业集团管理职员、教育职工、私营企业主等。 项目主要设计户型平面结构较为合理，采光通风良好，项目处于三元老城区，周边商业配套完善，中行、工行、建行、农行、大型的农贸市场、城关步行街、邮政局、电信局、夏商百货、捷龙购物广场，本项目有规划一所1300㎡4个班的幼儿园，项目附近有新城关小学，三明三中，三明九中，三明一中，妇幼保健院和皮肤医院，第三医院等。 项目规划及建筑设计特点 本项目的建筑风格为新古典建筑，风格简约更具现代感。本项目建筑设计采用南北板式结构，阔达60米的楼间距，本项目楼与楼之间采用错落式的排列，根据不同地段的不同要求设置不同的户型，双向观景。项目的园林景观由澳大利亚泊思（上海）景观设计有限公司，菲律宾著名景观设计师——汉斯倾力打造，园林整体风格为具有东南亚风情的热带雨林景观。最大限度利用自然景观资源，将景观的最大化、视线的开阔性、小区风向的通透性、小区的私秘性、空间的丰富性都得到了很好的诠释。本项目的规划设计单位礼聘澳大利亚泊思（上海）景观设计有限公司，力邀其主创设计师之一菲律宾设计师担纲，全力打造东南亚度假风情园林，该公司具备甲级资质。施工单位为华盛置业集团建设工程有限公司，具备甲级资质。 项目区域房地产市场分析： 海翼·左岸名都项目地址位于三元城区原胶合板厂，三元区位于三明市区西南部，东与梅列区相连，西与永安市毗连，南与大田县交界，北与明溪县接壤。户籍人口14.5万人。区人民政府驻三明城关。三元区作为三明市的老城区，集交通、运输、农业于一体的重要经济枢纽，市区配套发展成熟。三元区目前在售楼盘有新市南路的瑞都·山水御园，三元区白沙悬索桥西侧康城水都，三元区江滨西路1号的外滩1号。目前三元区的楼盘售价保持在6500-7500元/㎡，市场去化量最大的是一房和两房。 海翼·左岸名都项目周边在售和部分已售楼盘的情况如下： 项目名称 地理位置 楼盘类型/户型配比 销售均价 开盘日期 销售率 瑞都·山水御园 三元区新市南路，周边的道路主要有新市南路和江滨路 大型复合体楼盘，户型涵盖全面积户型。 一房占比约5% 两房占比约38% 三房占比约52% 复式楼中楼占比5% 6500元/㎡ 3#楼2011.7