旅游地产开发模式跟开发要点解析.ppt

深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值 主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 海南博鳌——商务会议带动区域发展 商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式 整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能 传统居住区——建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅； 特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等； 文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等； 运动保健区——中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所； 会所宾馆区——生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等 芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式 建筑：2层为主，面积42--212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施 建筑风格： 川西民居组团 江苏民居组团 云南民居组团 唐风建筑组团 园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致 成功的关键因素总结 以体验经济的原则旅游景区的规划按空间布局分为旅游城镇和景点 吸引客流的几个因素： 特色是关键：任何一种业态必须打造自己独特的商业或旅游卖点。 规模是优势：相同行业的羊群效应营造区域商业氛围。 集聚是特质：关联消费的行业共同塑造区域特殊商业气质。 单一业态：业态含盖范围小，客流不足，消费单一， 难以支撑项目体量【×】 多种无关联业态： 客流较大，但业态可能互相排斥，难以达到集聚效应，体量去化较难. 【×】 多种关联业态：客流最大，关联消费促使消费增长，导致营业面积增加，体量去化较快【√】 　思考:旅游项目的商圈的两种服务关系 结论： 项目首先服务整个长三角商圈，其次服务所在城市及周边区域 【×】只服务所在单城市商圈 项目成熟慢 无法快速达到投资目的 商圈固有客流基础不充足 商圈成熟尚待时日，新客流进入缓慢 【√】首先服务整个长三角商圈，其次服务所在城市及周边区域 项目成熟快 资金压力小 投资回收快 拥有市区及周边区域大量成熟消费客流 吸引新客流快速进入 共享长三角商圈潜在客流 旅游地产的客群定位方向： 未来开发机会点判断 思考:项目体量引发的业态数量选择 业态选择三种方式 结论：项目应选择多种关联业态 旅游地产的业态组合方向： 未来开发机会点判断 * 2009年10月 旅游地产开发模式及开发要点分析 旅游地产的理论基础 Part One 旅游功能的三层论 旅游功能三层论 旅游功能 旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。 第一层次 第二层次 第三层次 观光旅游 娱乐体验 休闲旅游 自然人文 景观游览 游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪 休闲、会议、疗养 、宗教朝拜 资源主导型 娱乐项目型 特色资源为主的综合型 颐和园 迪斯尼 避暑山庄、布达拉宫 旅游功能 不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。 同质竞争化 档次竞争化 差异化竞争化 功能层次 功能定义 旅游功能 发展类型 典型案例 竞争特点 背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。 国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级 观光旅游→休闲旅游→度假旅游 * 国内趋势 世界趋势 旅游度假市场的发展趋势 开发主体整合协调各方资源 执行多方位高起点市场推广 投资兴建完善基础设施 取舍有度的区域产业组合 保护生态自然和人文历史资产 评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与 规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量 政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌 引进或联合其