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中国房地产企业融资报告媒体文章-正略咨询 资金是企业经营活动的重要元素，房地产行业作为典型的资金密集型行业，资本金实力是否雄厚，资金能否正常周转是决定企业竞争力大小的重要衡量标准。对房地产企业的发展前景进行估计，必须充分了解其资金现状，包括投资活动和筹资活动产生的现金流量，其中筹资活动产生的现金流量通常被称为“融资”。 近年来中国的房地产业发展迅速,已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。融资作为企业发展速度以及盈利能力的基本要素，也成为市场调控的重点。从2010年至今，国家出现了一系列紧缩的货币政策和限购政策，对房地产的资金状况产生了显著的影响。寻求多种渠道进行融资，保持良好的流动性，成为开发企业和购房者共同关注的话题。 基于这种需求，我们通过对前五年房地产融资状况进行研究，分析房地产行业整体、地域、企业规模三个层次的融资渠道选择特点以及影响这些选择的政策环境和经济环境。 房地产融资总体变化 通过对根据中国证监会提供的行业划分标准选择的国内上市房地产公司以及在港股上市的内地房地产公司共161家房地产企业的分析，2005年到2010年我国房地产企业融资额总体呈上升趋势。 图1 2005-2010年房地产融资情况 数据来源：正略钧策行业研究院 图1显示了2005-2010年我国房地产企业总体融资规模的变化。近六年样本房地产企业总共融资57746.62亿元，从2005年到2010年融资总额以大约40%的复合增长率逐年递增。2006-2007年，我国经济走出前期通货紧缩的阴影，发展速度加快，房地产融资总额也不断扩张，2006年房地产融资总额同比增长53%，2007年更是达到了73%。2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国房地产市场所依托的宏观经济增长急剧下挫，企业盈利能力降低，受金融危机的影响，以银行信贷为主要融资的地产行业也受到重创，总融资额同比增长8%，与之前相比大幅放缓。2009年，面对国际金融危机的冲击，在“保八”的目标指导下，2009年房地产政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长，房地产总融资额同比增长率再次回到了53%。但这种宽松的房地产政策最终导致了2009年下半年我国楼市的过热现象，于是在2010年，国家采取了空前严厉的调控之后，地产企业融资受到了前所未有的限制，2010年房地产行业融资总额同比增长大约为20%，相比去年的53%的同比增长率明显放缓。 分渠道来看，自有资金和银行信贷融资额与融资总额的趋势保持一致，增加迅速。这两种渠道一直占据房地产企业融资的主导地位。其中，2005-2010年银行贷款总额占总融资额的33%，自有资金总额占总融资额的43%，连续6年稳居上市房企最重要的两大融资渠道。债券融资额初具规模，在总融资额的占比逐年上升。2008年和2010年的融资额分别同比上涨143%和158%，有效的缓解了银行贷款不足给上市公司融资带来的压力。 2006年和2007年间受政策利好等影响，房地产企业纷纷选择上市，上市融资在总融资额的占比大增至12%。2010年对上市融资来讲是一个冰封之年，在相关政策和资本市场遇冷的影响下，IPO完全暂停，增发再融资和借壳上市也全部停止。从样本数据可以看出，2010年上市融资同比下跌80%。可见，房地产企业上市融资的高峰期已经过去。 预收账款是房地产企业的传统融资方式，但是其大部分主要来自于买房者的按揭贷款，与银行贷款一致，受国内信贷政策影响显著。从样本中可以看到，预收账款融资总额在2005-2008年间平稳增长。2009年货币政策宽松的情况下，更是呈现井喷式增长，同比增长高达132%。2010中旬房产政策调控对预售资金实施监管，不允许开发企业将其用作支付土地价款用途，预收账款增长停滞。 采用其他新型融资方式的总融资占比呈现逐年增长的趋势。到2010年，已经超过发行债券和上市融资等方式，占总融资额的9%，同比增长高达56%。由此可见，采用多种融资渠道，例如信托私募以及民间资本，已经越来越受到上市房企的重视。 不同地区房地产融资特点 图2 2005-2010年各城市融资情况 数据来源：正略钧策行业研究院 通过图2对比深圳、上海、北京三地的融资情况可以发现，北京房地产企业融资金额最高，并且上市增发占融资总额的比例最高；深圳房地产企业银行信贷占融资总额的比例最高；上海房地产企业其他融资渠道占比远高于北京和深圳的房地产企业。 2005-2010年，北京很多大型的房企像SOHO中国、中国海外发展、首创置业等纷纷在港上市，募集了大量的资金。深圳地区采取银行信贷融资行为的房地产企业因其规模大，资信