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凶宅案法律问题及法律方法 　　作者简介：刘玲：东北林业大学文法学院民商法硕士研究生。 　　摘 要：近些年来，“凶宅”一词被人们所熟悉，我国近些年的房价一直居高不下，导致很多购房者把目光投向了价位相对适宜的二手房市场，很多人在不知情的情况下买了“凶宅”。由于法律上没有明确的规定，如何让界定“凶宅”、忌讳“凶宅”到底是封建迷信还是公序良俗、“凶宅”纠纷的法律适用，如何去寻找一个统一的标准都是我们当前司法实践中迫切需要解决的问题。本文通过概述“凶宅”以及具体案件，对法律适用问题进行思考，找到具体的法律适用方法。 　　关键词：凶宅；公序良俗；诚实信用；法律适用 　　一、“凶宅”案的概述 　　（一）凶宅概述 　　关于凶宅的认定，各界人士观点不一。房地产界观点认为“凶宅”是指有过非正常死亡的住宅，具体的细节没有明确。在现实生活中，每个房子不可避免地发生生老病死，但问题是怎么死的。在我国传统的观念里，“非正常死亡”俗称为“横死”。法律界人士通常认为“凶宅”是指：“曾发生人为因素致人死亡的或者地处异常地段的房屋，它是一种客观存在的现象而非源于认得主观感受”。①结合各界人士的见解，我将“凶宅”概括为如下几个特征： 　　1、“凶宅”是“人为因素”导致死亡事件的住宅。 　　2、“凶宅”是“普通住宅”发生死亡事件后，转化成的一种客观存在“非正常死亡”现象的住宅。“普通住宅”一旦转化成“凶宅”，其事实无法改变，必将造成无法弥补的损失。 　　3、“凶宅”是一种民间习俗。对于“”凶宅为封建迷信还是民间习俗，一直是“凶宅”买卖案发生便受到各界都在讨论的事情。民间风俗习惯指的是一个人或集体的传统风格、礼仪、习惯的特定社会的产品，是人们根据社会发展规律长期生活实践出来的。它反映了一定的社会人民的风俗习惯，其本身并不为法律所禁止的。 　　4、“凶宅”不是迷惑人们来凸显一些无因果关系命运的事实，它是一种忌讳。忌讳是指人们对某些不吉利的事物或语言、举动的顾忌和避讳。忌讳实际上是一种民间习俗。 　　综上所述，我认为“凶宅”是指受民俗影响的由“人为因素”导致的客观存在“非正常死亡”现象的住宅。 　　（二）“凶宅”相关案例 　　1、上海“凶宅”案：上海的一男性买房子结婚，请装修公司装修。在装修即将完工之即，他发现装修公司一工人上吊自杀，在装修的洞房里，已腐烂许多天。起诉装修公司，要求其赔偿房价和装修费20万元、精神损害赔偿5万元。一审法院对于原告的请求不予支持，但是由于装修公司疏于对员工的管理致使原告受到惊吓，有一定的过错，故判令其赔偿原告5000元的精神损害赔偿金。被告自愿补偿原告2万元，是其处分自己的权益的行为，法院予以认可。原告不服，提起上诉。但是二审法院驳回上诉，维持原判。 　　2、 3、 --！ 郑州“凶宅”案：2007年河南省张女士为结婚向刘先生购买了一套房屋，在办理了过户手续后，好心的邻居告诉她，前不久原房主的妻子就吊死在该房内。于是张女士要求刘先生退回房款，但刘先生以不知晓该事实为由而拒绝。张女士起诉到法院。一审法院判决驳回了原告的诉讼请求。二审法院却依据公序良俗原则确认该购房合同无效，判决卖方向买方返还价款。② 　　二、“凶宅”案问题分析 　　1、违反诚实信用原则。 　　1907年制定《瑞士民法典》首次把诚实信用原则确立为民法的基本原则，该法典第二条规定：“无论何人，行使权利、履行义务，均应依诚信为之。”在法国和德国，通过法官的解释和司法活动使原有的诚信条款上升到了基本原则的地位。③ 　　上述案件违反诚实信用原则是从民法的基本原则出发而得到的，诚信作为人类社会“集体安全体系”的生存准则，已成为一种代代相传的基本经验准则。《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”其中诚实信用原则，其意义不仅仅是字面上的“讲诚信、守信用”，它应被理解为一项由司法者享有的法律适用授权规范。在此意义上，司法者“应然”适用诚实信用原则来处理“凶宅”买卖这一违背原则性规定的案件。④ 　　同时，它被视作“帝王条款”，⑤在此值得注意的是：有学者认为，诚实信用原则亦可适用于诉讼法和公法。⑥具有最高条款的地位，司法者可以依据它所包含的衡平精神，限制、补充、协调其他规范的适用，因此，它实际成为对司法者的授权条款，是法官据以追求具体社会公正而解释或补充法律的依据。⑦正因如此，许多国家立法或判例也纷纷将诚实信用确立为民法的一般条款。如德国判例明确承认诚实信用条款是民法的最高条款，在其他法条于适用将产生与此原则不相符合的结果时，有限制其他法条的效力，此种功能被称之为“修正功能”。⑧因而，破坏这种集体安全的行为个体必将受到大家的责难甚至遭到“放逐”，这一种社会评价和惩罚个体的不规范行为靠的是一种特殊伦理力量。当买卖“凶宅”