永康时代城营销推广的策略.doc

目 录 第一部分 项目基本情况解析 ………………………………………2 第二部分 项目推广主题解析 ………………………………………11 第三部分 项目营销推广策略 ………………………………………13 第四部分 项目价格策略 ……………………………………………22 第五部分 项目广告策略 ……………………………………………22 第六部分 活动策略 …………………………………………………26 第七部分 项目营销推广费用制定原则 ……………………………30 第一部分 项目基本情况解析 项目基本情况 （一）项目概况 本项目地块位于分宜县芦淞区市木材公司厂区内，南临市航运公司交通配件厂，中间月形山路隔开；西临湘江河，东靠城市南北主干道——建设南路。区内有一相对高度20余米的小山，山上树木繁茂，植被丰富，为现代城市中较为难得的自然景观；建设南路地下有二个涵洞作为东西两区联系的纽带。 （二）项目经济技术指标 规划用地面积：44373.7m2 建筑占地面积：12000m2 计算容积率建筑面积：111153.7m2（不含地下室及设备用房面积） 其中：住宅面积：104949.5m2；商业铺面积：3915.2m2；会所面积：2289.9m2 不计算容积率建筑面积：10873.4m2（地下室、设备用房、半地下铺面） 其中：地下车库：8285.2m2；半地下商铺：1300.0m2；架空层花园：1288.2m2 容 积 率：2.56 建筑密度：26% 绿 化 率：41.2% 总住户数：675户 总停车位：220辆（其中地下停车215辆，地面停车5辆） 二、项目定位解析 （一）项目市场形象定位 产品定位：一流规模专业市场、多层高尚生态住宅 形象定位：高品质规模生态商住社区 推广主题语：开启财富之门 （二）项目市场价格定位 依据永康-时代城的项目品质、形象定位并结合分宜县房地产市场现有情况因素，永康-时代城价格定位为： 集中商业均价3500元/平方米；街区商铺均价：5000元/平方米；住宅均价1350元/平方米； 在推广期内基本按照我们所制定的项目价格体系执行，但在具体执行过程中将结合实际操作情况及市场变化，必要时进行局部微调。 （三）目标客户群体分析 1、目标客户来源 ◆本项目目标客户可基本分为三类： a.分宜县当地居民 b.在分宜经营业务或工作的外来人口 c.在外地工作，回分宜置业的分宜本地人 ◆ 就目标客户职业，可大致分为以下几种： a.分宜县私营企业主 b.民营企业中高层管理者 c.国家公务员及国营企事业单位的中高层管理者 d.少量其他高收入者 其中a、b、c为主力客户群体，d为次客户群体。 ◆ 就客户区域来源大致可分为以下三种： 1）本项目所在地附近服装市场的经营者； 2）市区内尤其是在芦凇区工作的居民。 3）其他区域有改善生活环境需要的居民 2、主力客户群特征 永康-时代城绝版的地理位置、优越的自然景观、人性化的空间尺度规划设计决定了其在分宜县主力客户群的特殊性，他们的基本特征是： ◆ 事业成功，生活富裕，有一定的经济基础； ◆ 社会阅历丰富； ◆ 多年工作或生活居住在芦凇区，对该区域十分了解并产生情结； ◆ 年龄在30—55岁之间； ◆ 置业性质以自用为主、投资为辅； ◆ 社交圈较为广泛； ◆ 经常接触的媒介有：报纸、户外广告、电视、电台节目； ◆ 购房比较注重楼盘的综合质素，如户型、朝向、施工质量、地段、环境、配套、物业管理等。 （四）项目S.W.O.T.分析： 优势(Strength)： ◆项目所在地地理位置由于传统消费习惯及气候、环境及交通等综合因素，得到市民高度 认可。 ◆户型设计合理，符合本土居民消费习惯与趋势，尤其错层式与3房2厅设计的特别 空间给客户以新奇感，且可利用3房2厅较为新颖的空间概念通过软性宣传表达、引导生 活方式的变革、进步，进而可提升到文化概念。 ◆ 拥有一定自然景观和良好的市政配套。 ◆ 交通便利，出入顺畅。 ◆ 发展商江山置业和湘银房产的背景在本地市场上有一定诚信度与实力感，易于得到市场认可与信任；有较高立意的开发理念与服务意识，引进国际国内有较高水准的合作伙伴、采用了部分较为上乘的建材与实际工艺，为项目营销提供了必要的卖点支撑。 ◆ 小区智能化配套设施。 ◆ 项目规模在分宜尚属大盘，较易形成规模优势。 劣势(Weakness)： ◆ 项目单价、总价都较高，客户层面受到较大局限。 ◆ 项目地处分宜县区“城郊”结合带，虽环境较之中心地带好，但相对地理位置较偏，不如城市中心区域生活方便。 机会点(Opportunity)： 目前分宜县房地产市